Ako na refinancovanie hypotéky
Refinancovanie hypotéky je zaujímavou témou, pretože si ju spájate s ušetrením peňazí. Dozviete sa, kedy môžete refinancovať úver, kedy sa to oplatí, aké sú s tým spojené poplatky a prípadne aj ako si vyjednať lepšie podmienky v aktuálnej banke.
Čo je refinancovanie hypotéky?
Refinancovanie hypotéky je splatenie aktuálnej hypotéky, prípadne aj iných úverov novou hypotékou. Nová hypotéka je väčšinou s výhodnejšími podmienkami, nižšou úrokovou sadzbou a nižšou preplatenosťou na úrokoch. V niektorých prípadoch jej účelom môže byť iba predĺženie fixácie o dlhší počet rokov aj za cenu trošku horšej úrokovej sadzby.
Aké druhy refinancovania poznáme?
Čisté refinancovanie
Čistým refinancovaním rozumejte refinancovanie úverov v pomere kus za kus. Pri čistom refinancovaní jedného alebo viacerých úverov musí zostať rovnaký predmet zabezpečenia a dlžníci na úvere ako sú v aktuálnych úveroch. Pri čistom refinancovaní sa neoveruje výška vášho príjmu, ale len jeho “existencia”. Taktiež podmienkou čistého refinancovania je to, že nová splátka musí byť nižšia ako je na aktuálnych úveroch.
Pri týchto podmienkach však existuje niekoľko výnimiek:
Štandardné refinancovanie úveru
Štandardným refinancovaním myslíme prípad, kedy refinancujete len jeden úver, ale pri procese sa vám overuje výška vášho príjmu. V tomto prípade je možné meniť predmet zabezpečenia, dlžníkov na úvere a taktiež budúca mesačná splátka úveru nemusí byť nižšia oproti aktuálnej.
Konsolidácia úverov
Pri konsolidácii úverov viete spájať akýkoľvek počet úverov dokopy. Rozdielom oproti čistému refinancovaniu je to, že pri konsolidácii úverov sa skúma výška vášho príjmu. Na druhú stranu môžete meniť parametre hypotéky ako chcete. Môžete meniť dlžníkov na úvere, vyňať nehnuteľnosť a taktiež skrátiť dobu splácania aj za cenu vyššej mesačnej splátky.
Základné podmienky schválenia refinančného úveru
Pre získanie refinančnej hypotéky musíte splniť 3 základné podmienky:
1. Podmienka refinančnej hypotéky – DTI
Parameter DTI hovorí o tom, koľko peňazí vám maximálne vedia inštitúcie požičať formou úverových produktov. Maximálne úverové zaťaženie sa počíta ako 8-násobok čistého ročného príjmu, len ak ste žiadateľ mladší ako 40 rokov a zároveň plánujete splatiť úver najneskôr do 65. roku života. Inak sa číslo, ktorým násobíme čistý ročný príjem bude od 41 veku zmenšovať každým rokom o čiastku 0,25. A teda ak budete žiadať o úver vo veku 41 rokov so splatnosťou po dovŕšení 65. roku, bude toto číslo predstavovať 7,75. Ak budete o úver žiadať vo veku 42 bude toto číslo 7,5 a nasledovne.
Pri viacerích žiadateľoch sa čisté príjmy spočítavajú.
VÝNIMKY DTI
Podľa nariadení NBS môžu banky poskytnúť aj výnimky pri podmienke DTI. Ak by ste potrebovali viac peňazí, viete o túto výnimku požiadať, avšak schvaľuje sa len v 5 až 10% prípadov.
5% tvoria prípady bez akýchkoľvek dodatočných podmienok. V ďalších 5% prípadov sa táto výnimka schvaľuje, ak majú žiadatelia do 35 rokov a príjem do 1,3-násobku priemernej mzdy na Slovensku. V druhom prípade vám však banka poskytne maximálne 9-násobok vašeho čistého ročného príjmu.
príjmu, ale len jeho “existencia”. Taktiež podmienkou čistého refinancovania je to, že nová splátka musí byť nižšia ako je na aktuálnych úveroch.
2. Podmienka refinančnej hypotéky – DTSI
Parametrom DTSI banky overujú vašu schopnosť splácať mesačnú splátku úverov. Najprv vám budú z príjmu odrátané životné minimá, potom vám bude z príjmu odrátaná povinná rezerva vo výške 40% a výsledná suma je maximálna možná splátka úverov pred započítaním stress testu. Stress test je simulované navýšenie úroku o 2% pri úveroch so splatnosťou viac ako 8 rokov. Pri schvaľovacom procese tým banky overujú, či budete schopný splácať úver aj v prípade možného zvýšenia úrokovej sadzby v budúcnosti.
VÝNIMKY DTSI
Pri DTSI viete dostať výnimku v 5 percentách prípadov, kedy povinná rezerva bude odrátaná z vášho príjmu len vo výške 30% namiesto pôvodných 40%.
3. Podmienka refinančnej hypotéky – LTV
Parametrom LTV sa vyjadruje maximálna suma hypotéky, ktorú vám vedia banky požičať v závislosti od hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. Štandardne banky poskytujú úvery do 80% z hodnoty nehnuteľnosti.
VÝNIMKY LTV
Podľa nariadení NBS môžu banky poskytnúť aj 90%-né financovanie ale len na 1 z 5 hypoték. Konkrétne pri refinancovaní viete získať aj 100%-né financovanie, avšak iba pri čistom refinancovaní hypotéky a iných úverov do Prima banky.
Kedy sa vám oplatí refinancovať hypotéku a iné úvery?
Refinancovanie sa vám oplatí v tom prípade, ak vďaka nemu celkovo ušetríte peniaze. Nemyslíme tým len mesačnú splátku ale aj celkovú preplatenosť na úrokoch či poplatky a náklady spojené s refinancovaním úveru.
Kedy si môžete preniesť hypotéku do inej banky?
Prenesenie hypotéky do inej banky takisto rozlišuje či ide o čistý “refinanc”, štandardné refinancovanie úveru alebo konsolidáciu úverov.
Pri čistom refinancovaní je sledovaným kritériom dĺžka platenia refinancovaných úverov. Každá banka má podmienku minimálne ako dlho musí byť prenášaný úver riadne splácaný. Nižšie v tabuľke sme vám porovnali potrebnú dobu splácania úverových produktov na čisté refinancovanie.
Banky | Minimálna doba splácania úverov pri čistom refinancovaní |
 | 12 mesiacov |
 | 10 mesiacov |
 | 12 mesiacov |
 | 12 mesiacov |
16 mesiacov | |
 | 12 mesiacov |
 | 10 mesiacov |
 | 12 mesiacov |
Banky pri štandardnom refinancovaní úveru alebo konsolidácii úverov nesledujú dĺžku splácaných úverov, takže ak je úver viditeľný v úverovom registri, viete realizovať refinancovanie. Jediná banka, ktorá sleduje podmienku dĺžky splácania aj v tomto prípade je mBank – úver musí byť splácaný aspoň 3 mesiace.
Aké sú podmienky čistého refinancovania bez dokladovania príjmu?
Ak chcete refinancovať úver bez toho, aby vám banka overovala výšku príjmu je potrebné si dať pozor na to, aby ste splnili podmienky pre poskytnutie tohto úveru:
- nová splátka musí byť nižšia ako predchádzajúca (niektoré banky majú výnimky)
- musí ostať založená rovnaká nehnuteľnosť (niektoré banky majú výnimky)
- musia ostať rovnakí dlžníci na úvere
Okrem týchto podmienok je potrebné mať čistú úverovú históriu, t.j. úver, ktorý chcete refinancovať musel byť stále splácaný načas. Banky však sledujú splácanie všetkých úverových produktov (hypotéky, spotrebné úvery a nebankové pôžičky). Ak ste mali niečo z týchto produktov v minulosti, muselo to byť splácané riadne a včas. Takisto musíte mať overiteľný príjem v sociálnej poisťovni.
Akú kombináciu úverov viete refinancovať? – Porovnanie bánk
Ak konsolidujete úvery, môžete spájať akýkoľvek počet úverov dokopy. Takisto môžete spájať aj rôzne druhy úverových produktov: hypotéky, spotrebné úvery, stavebné úvery, nebankové pôžičky, kreditné karty či povolené prečerpania.
Ak vám bude postačovať príjem a hodnota nehnuteľnosti, ktorú budete zakladať, banka vám tieto úvery spojí do jednej hypotéky a ušetríte slušné peniaze na mesačnej splátke.
V prípade, že ide o čisté refinancovanie nemá každá banka rovnaké podmienky:
Banky | Kombinácia úverov pri čistom refinancovaní |
| | Nemá početnú ani percentuálnu podmienku refinancovaných úverov. |
| | 80% refinancovaných úverov musí byť zabezpečených nehnuteľnosťou a zvyšných 20% nemusí. |
| | Nemá početnú ani percentuálnu podmienku refinancovaných úverov. |
| | 60% refinancovaných úverov musí byť zabezpečených nehnuteľnosťou. |
Refinancovať viete maximálne 3 hypotekárne úvery s 3 spotrebnými úvermi. | |
| | Nemá početnú ani percentuálnu podmienku refinancovaných úverov. |
| | Refinancovať viete hypotéku, spolu s maximálne 2 spotrebnými úvermi |
| | Je možné spájať maximálne 5 úverov z čoho spotrebné úvery a leasingy môžu tvoriť maximálne 30% z refinančnej hypotéky. |
Potrebujete peniaze navyše? – Porovnanie bezúčelového navýšenia v bankách
Pri refinancovaní hypotéky bez dokladovania príjmu vám vie každá banka navyše poskytnúť 5% z výšky úveru, maximálne však 2 000€. Ak potrebujete viac peňazí, musíte riešiť refinančný úver s overením príjmu.
Ak chcete, resp. potrebujete navyše viac ako 2 000€ a postačuje vám na to príjem, dá sa to riešiť cez refinancovanie navýšené o bezúčelovú časť.
Banky | Maximálne bezúčelové navýšenie hypotéky pri refinancovaní |
| | bez limitu (avšak len do 70% z hodnoty založenej nehnuteľnosti) |
| | o 10% z výšky refinancovaných úverov (o 20% pri refinancovaní aj bezúčelového úveru) |
| | o 50 000 eur na čestné prehlásenie o rekonštrukcii |
| | do výšky 150 000 eur |
neposkytuje bezúčelové navýšenie | |
| | o 40% z výšky refinancovaných úverov |
| | o 40% z výšky refinancovaných úverov |
| | o 30% z výšky refinancovaných úverov |
Pokiaľ potrebujete hypotéku navýšiť o viac eur ako je možné v danej banke, nemôže to byť bezúčelové navýšenie. Musíte teda zdokladovať využitie finančných prostriedkov, napríklad nákladmi na rekonštrukciu.
Potrebujete poradiť?
Ak máte otázky ohľadom hypotéky, investovania alebo poistenia, neváhajte sa na nás obrátiť. Radi vám poskytneme nezáväznú konzultáciu a aj na diaľku.
Aké poplatky sú spojené s refinancovaním úverov?
- cena za vyhotovenie znaleckého posudku (nie vždy je potrebný) - štandardne od 150 do 300€ (podľa nehnuteľnosti)
- poplatok za poskytnutie hypotéky - individuálne od banky
- poplatok za predčasné splatenie úveru - 1% zo zostatku
- cena za návrh na vklad záložného práva do katastra - 66 € (33 ak je podávaný elektronicky)
- poplatky za bežný účet - individuálne od banky
Niektoré banky si účtujú všetky poplatky, iné vám zas vedia niektoré preplatiť. Robia to preto, lebo získanie nového klienta je pre nich pri konkurenčnom boji s ostatnými bankami profitabilné.
Banky | Poplatok za poskytnutie hypotéky | Mesačný poplatok za bežný účet |
| | 0 € (300€ ak sa refinancuje aspoň 1 úver Slovenskej sporiteľne) | 6€ (0€ pri platbe 250€ kartou za mesiac a nastavení 3 trvalých príkazov alebo inkás) |
| | 0 € | 7€ (0€ pri využití 3 bankových produktov) |
| | 150 € (0 € pri doložení energetického certifikátu triedy A0 a lepšej) | 8€ (0€ pri kreditnom obrate 400€, 3 pravidelných platbách, 5 platbách kartou a zostatku hypotéky aspoň 20 000€) |
| | 0 € (2% z výšky hypotéky pri nedojednaní bežného účtu) | 6€ (0€ pri kreditnom obrate 500€, 1 využití Internet bankingu alebo Mobil bankingu a 3 bankových produktov) |
0 € (1% z výšky hypotéky pri nevyužívaní debetnej karty) | 4,9€ (0€ pri zostatku na účte aspoň 10 000€ + vrátenie 0,5% z každej platby kartou) | |
| | 0 € | 4,9€ (bez možnosti zľavy; pri kreditnom zostatku 1 500€ mesačne je účet "TOP" za 0€, inak stojí 12€) |
| | 300 € (pri čistom refinancovaní 0 €) | 5,90€ (0€ pri celomesačnom nevyužívaní účtu) |
| | 0 € | 0€ |
Ktorá banka vám preplatí poplatok za predčasné splatenie úveru?
Najväčšou položkou pri refinancovaní, ktorú môže pocítiť vaša peňaženka je poplatok za predčasné splatenie úveru. Banky si ho účtujú za nedodržanie zmluvných podmienok.
Konkurencia v bankovom prostredí je veľmi vysoká a tak sa banky snažia prísť s rôznymi marketingovými stratégiami na to, aby ste k nim prešli. Jednou z nich je aj preplatenie pokuty za predčasné splatenie.
Banky | Preplácanie poplatku za predčasné splatenie inej banke |
| | áno, ak ide o sprostredkovanie priamo cez pobočku |
| | nie |
| | prepláca formou vrátenia maximálne 3 splátok (limit 1 500 €) |
| | nie |
áno, ale iba pri čistom refinancovaní (limit 2 000 €) | |
| | nie |
| | nie |
| | nie |
Čo je to reštart alebo refixácia hypotéky a kedy sa oplatí?
Jednoducho povedané, reštart hypotéky je prepočítanie vašej aktuálnej hypotéky s novým úrokom a novou dobou fixácie v aktuálnej banke. Pri reštarte sa vám bude meniť aj mesačná splátka.
Reštart hypotéky sa oplatí vtedy, ak refinancovaním do inej banky neušetríte viac peňazí ako reštartom hypotéky vo vašej aktuálnej banke. Tieto dve možnosti si porovnajte z hľadiska celkovej preplatenosti, mesačnej splátky a poplatkov.
Výhodou reštartu je to, že to nie je nová úverová zmluva a tak nemusíte platiť kataster (66€) ani nový znalecký posudok (štandardne 150-300€). Pri reštarte hypotéky však platíte banke poplatok za túto zmenu, pričom niekde si viete vyjednať odpustenie tohto poplatku. Výška tohto poplatku sa štandardne pohybuje od 100 do 200€.
Ako si vyjednať s aktuálnou bankou lepšie podmienky?
Banka vám sama od seba úrok nezníži. Ak máte úrok vyšší ako banka ponúka novým klientom, stojí za to ísť do banky a odkomunikovať si zníženie úrokovej sadzby. Banky neradi prichádzajú o svojich klientov, vďaka čomu sa vám budú snažiť vyhovieť. Jediná banka, v ktorej sa nedá rokovať o znížení úrokovej sadzby je Prima banka.
Možnosti, ako si znížiť úrokovú sadzbu v aktuálnej banke:
- choďte sa informovať o možnosti zníženia úroku. Mnoho bánk vám už pri zisťovaní informácií hneď neponúkne to najlepšie.
- ak vám po obyčajnom rozhovore povedali, že úrok vám nebudú vedieť znížiť, skúste im povedať, že rozmýšľate nad odchodom do inej banky.
- v prípade, že vám ani po tomto kroku úrok neznížia, vypýtajte si vyčíslenie úveru. Tu banka uvidí, že to myslíte vážne a začne jednať.
- deálne je ak pôjdete rokovať s konkurenčnou ponukou. Banka tak bude mať presné čísla, ktoré keď nedorovná, resp. neprekoná, príde o vás.
Čo je to interné ocenenie nehnuteľnosti a ako vám vie pomôcť pri refinancovaní?
Interné ocenenie nehnuteľnosti znamená, že interný znalec banky určí cenu vašej nehnuteľnosti bez potreby znaleckého posudku. Ak ale potrebujete refinancovať viacero úverov a hodnota nehnuteľnosti bude postačovať len tak tak, neodporúčame využiť túto možnosť. Banky totiž pri internom ocenení dosť konzervatívne ohodnocujú nehnuteľnosti.
Výhodou interného ocenenia nehnuteľnosti je to, že ušetríte peniaze za vyhotovenie znaleckého posudku.
Nevýhodou interného ocenenia je to, že ho neviete využiť v každej banke a už vôbec nie na akúkoľvek nehnuteľnosť.
Banky | Interné ocenenie |
| | len byty v krajských a okresných mestách |
| | nie je možné |
| | nie je možné |
| | len pri bytoch, vždy sa musí dokladovať starý znalecký posudok |
len byty v krajských a niektorých okresných mestách | |
| | nie je možné |
| | nie je možné |
| | len pre skolaudované byty v Bratislave a štandardné nehnuteľnosti (byt do 150m2, dom do 300m2, stavebný pozemok do 5 000m2) |
Naše tipy a odporúčania k refinancovaniu hypotéky a iných úverov
Skúste to vo vašej banke
Pred refinancovaním hypotéky do inej banky si zistite, aké podmienky vám vie ponúknuť tá vaša. Týmto jednoduchým krokom možno ušetríte čas, energiu a nakoniec aj peniaze.
Zafixujte si úrok na dlhšie
V období zvyšovania úrokových sadzieb je lepšou možnosťou si zafixovať úver na dlhšie obdobie. Ak sa potom znova úrokové sadzby znížia pred koncom vašej fixácie, stále tu bude možnosť refinancovania.
Zvoľte si najlacnejšiu cestu
Pri refinančnom procese sa snažte znížiť si náklady na minimum. Ak to je možné, dajte si interne ohodnotiť nehnuteľnosť, vyberte si banku, ktorá vám preplatí poplatok za predčasné splatenie a ktorá vám ponúkne zároveň čo najnižší úrok. Na druhú stranu si dajte pozor, akými produktmi si banka podmieňuje najlepšie podmienky a zistite, či je to aj v prípade ich uzatvorenia najvýhodnejšia cesta.
Obráťte sa na nás
Ak sa vám nechce porovnávať si celý trh a detailne si počítať celkovú preplatenosť spolu s nákladmi a poplatkami v každej banke, poraďte sa s nami. Po odkomunikovaní vašej situácie vám pošleme podmienky každej banky na trhu (aj tej vašej), aby ste presne vedeli, ktorá možnosť je pre vás najvýhodnejšia a kde ušetríte najviac peňazí.
Vaše najčastejšie otázky k predčasnému splateniu hypotéky a iných úverov
Prenos hypotéky na inú nehnuteľnosť je možné vyriešiť, no bude potrebné to vyriešiť refinančnou hypotékou s overením príjmu. Ak by ste to chceli vyriešiť refinancovaním hypotéky bez dokladovania príjmu, väčšina bánk má podmienku, že založená nehnuteľnosť musí zostať rovnaká ako na pôvodnom úvere.
Výnimky v tomto prípade sú v bankách SLSP, 365 banka a mBank. Tie umožňujú pri čistom refinancovaní založiť inú nehnuteľnosť ako bola v pôvodnom úvere.
Je to možné, avšak v takom prípade je potrebné refinancovať úver s overovaním príjmu. Ak by ste to chceli riešiť skrz čisté refinancovanie, kde sa nebude overovať váš príjem, dlžníci by museli zostať rovnakí.
Po PN-ke je nutné odpracovať od 1-3 mesiacov v závislosti od toho, v ktorej banke plánujete žiadať o úver. Napríklad v SLSP, VÚB alebo Tatra banke vám stačí odpracovať 1 mesiac a napríklad v ČSOB 3 mesiace.
Ak plánujete refinancovať hypotéku s daňovým bonusom je potrebné si do nákladov na hypotéku zarátať aj bonus na zaplatené úroky. Pri refinancovaní oňho totiž prichádzate. Dôvod je ten, že daňový bonus funguje len v prípade účelových úverov na bývanie, t.j. kúpa bytu, domu, rekonštrukcia, a iné. Preto pri hypotékach s daňovým bonusom je množstvo prípadov kedy sa vám oplatí ostať v aktuálnej banke s vyšším úrokom oproti konkurencii, pretože koniec-koncov vás to s vráteným daňovým bonusom výjde lacnejšie.
Áno, na trhu je niekoľko takých prípadov. Podmienky preplácania iných poplatkov okrem poplatku za predčasné splatenie sú veľmi premenlivé a väčšinou sú na krátke vyhlásené obdobia. Napríklad v minulosti niektoré banky preplácali aj kataster alebo znalecký posudok.
Dnes vám vie preplatiť ďalší poplatok Slovenská Sporiteľňa a ČSOB:
SLSP vám uhradí kataster v prípade refinancovania, ak je aspoň jeden z refinancovaných úverov hypotekárny úver. Pozor, ak by ste refinancovali do úveru v SLSP zároveň akýkoľvek ich vlastný úver, tento benefit vám odpadne.
ČSOB vám preplatí poplatok za poskytnutie úveru ak doložíte energetický certifikát nehnuteľnosti s triedou A alebo lepšou. Energetický certifikát je doklad o energetických vlastnostiach budovy – ako je daná nehnuteľnosť energeticky úsporná.
Úrokové sadzby budú s veľkou pravdepodobnosťou naďalej stúpať a preto je lepšie si zafixovať úver na dlhšie obdobie, aj na 7 alebo 10 rokov. V niektorých prípadoch to odporúčame aj za cenu vyššej splátky ako pri kratšom období fixácie. Vyhnete sa tak tomu, že vám skončí fixácia na hypotéke s úrokom 1% a vaše nové podmienky na hypotéke budú s úrokom 3, 4 alebo 5% ročne – samozrejme uvidíme, do akej hladiny sa úroky budú dvíhať.
Ak je obdobie znižovania úrokov, je správne voliť kratšie fixácie, napríklad na 3 alebo 5 rokov. Je totiž pravdepodobné, že ešte stihnete obdobie nízkych úrokových sadzieb aj po skončení fixácie.
Hypotéka predstavuje dlhodobú záväznú zmluvu a jej splácanie môže byť spojené s rizikom. Výber vhodnej hypotéky závisí od individuálnych potrieb a finančnej situácie každého jednotlivca. Pred uzatvorením hypotéky zvážte všetky dostupné možnosti a poraďte sa s odborníkmi na financie.
