Aká je preplatenosť hypotéky a čo s tým?
Zaujíma vás, aká je preplatenosť vašej hypotéky? V tomto článku si posvietime na to, koľko na vašej hypotéke preplatíte.
Potrebujete poradiť?
Ak máte otázky ohľadom hypotéky, investovania alebo poistenia, neváhajte sa na nás obrátiť. Radi vám poskytneme nezáväznú konzultáciu online alebo na diaľku.
Preplatenosť hypotéky - koľko preplatíte?
Ako zístíte, koľko preplatíte na hypotéke? Ukážme si jednoduchý príklad. Dajme tomu, že si beriete hypotéku vo výške 120,000€ na nehnuteľnosť vo výške 150,000€. Splatnosť je 30 rokov a úrok 3%.
Koľko zaplatím na hypotéke banke?
Úrok vám dala banka 3,00%. Na základe úroku vypočítate preplatenie za rok nasledovne:
120,000€ * 0,03 (3%) = 3600€ približný úrok, ktorý zaplatíte za daný rok
zostatok hypotéky * úrok = približný úrok, ktorý zaplatíte za daný rok
Mesačná splátka sa skladá z dvoch častí: úrok a istina. Úrok je hrubý zisk banky a istina je splátka vášho dlhu. Výška úroku sa prepočítava mesačne, takže každý mesiac zaplatíte inú sumu úroku a inú sumu istiny. Pri hypotéke na 30 rokov a úroku 3% zaplatíte na úrokoch za celú dobu 62,132€. Za 10 rokov banke zaplatíte takmer 30,000€ na úrokoch. V preklade – za 33% času zaplatíte 50% peňazí.
Čo z toho vyplýva? Vyplýva z toho, že najdôležitejšia výška úroku je vtedy, keď si beriete hypotéku. Prvotný úrok má na vašu preplatenosť hypotéky najväčší vplyv. Kým je ešte zostatok vašej hypotéky najvyšší, najviac má výška úroky vplyv na vašu preplatenosť. Preto ak chcete preplatiť čo najmenej, jedna z kľúčových vecí je kúpiť nehnuteľnosť za dobrú cenu. Druhá kľúčová vec je poradiť sa s hypotekárnym poradcom a vybrať si lacnejšiu hypotéku.
Väčšina ľudí však berie hypotéku, keď už naozaj potrebuje bývať a nemá čas čakať, či úroky neklesnú. Takí ľudia by preto mali spraviť viac pre to, aby si porovnali ponuky viacerých bánk a aby nezanevreli na svoje financie po tom, čo si hypotéku už vybavia. Úzka spolupráca s finančným sprostredkovateľom vie výrazne pomôcť znížiť preplatenosť na dlhu.
Vplyv inflácie na hypotéku
Pri hypotéke stodvadsaťtisíc eur na 30 rokov a 3% úroku zaplatíte na úrokoch za celú dobu 62,132€. V reálnych číslach zaplatíte ale menej, pretože za 30 rokov vám pri splácaní pomôže inflácia. Tá znehodnocuje nie len váš dlh, ale aj úroky.
Historický vplyv inflácie na splácanie
Keď si pred ôsmimi či desiatimi rokmi brali ľudia hypotéky, splátka 300€ mesačne bolo dosť, pretože platy boli nižšie (viď Tabuľku 1). Dnes by sa táto 300€ splátka brala ako nízka. Ten istý byt ale časom rástol na cene, v čase rástli aj platy. Dnes by ste za neho zaplatili 550€ na hypotéke. Takže za predpokladu, že by ste vedeli mať nízky úrok na dlhú dobu, tak váš plat v reálnych čáslach s časom rastie alebo zostáva rovnaký, ale splátka klesá.
| Rok | Úrok (fix 1-5r) | Priemerná mzda | Cena za byt 52m2 | Splátka 80% LTV na 30 rokov | Splátka / Mzda |
|---|---|---|---|---|---|
2013 | 4,55% | 824€ | 72 930€ | 297.36€ | 36% |
2020 | 1,07% | 1 096€ | 119 845€ | 311.47€ | 28% |
2023 | 4,5% | 1 403€ | 136 400€ | 552,90€ | 39% |
Tabuľka 1, zdroje údajov: NBS, štatistický úrad SR, porovnanie bánk
Hypotekárna kalkulačka
Výpočet hypotéky a preplatenosť si môžete pozrieť v hypotekárnej kalkulačke tu.
Mýty o splácaní hypotéky
Úroky na hypotéke splácate odznova, ak ju refinancujete
Úroky na vašej hypotéke nikdy nesplácate odznova, ak ju refinancujete. Je to blud, ktorý hovoria tety na pobočkách, ktoré nerozumejú amortizácií hypotéky. Splácaním hypotéky sa vám každý mesiac znižuje váš dlh. Ak sa o pár rokov rozhodnete zrefinancovať ho do inej banky, váš zostatok úveru zostane rovnaký. V novej banke získavate väčšinou lepšie podmienky, ako v tej predošlej (prečo by ste inak refinancovali). Úroková sadzba sa vždy prepočítava na základe zostatku vášho úveru a keďže je váš zostatok už pri refinancovaní nižší, tak neplatíte úroky z celej sumy, ako keď ste si prvotne brali vašu hypotéku.
Hypotéku sa (ne)oplatí splatiť predčasne
V niektorých prípadoch sa hypotéku oplatí splatiť predčasne. Ide hlavne o prípady, kedy je úroková sadzba (%) veľmi vysoká. Vo všeobecnosti platí, že ak máte na hypotéke vyšší úrok ako 5%, takmer vždy sa vám oplatí robiť predčasné splátky. Osobne som ako finančník konzervatívny s investíciami. Ak vám niekto niekedy povedal, že radšej peniaze investujte a zarobíte 8% či 10%, jeho názor by som nenazval inak ako bludný (v ang. delusional).
Práve kvôli vyššie citovaným prepočtom sa vám predčasnú splátku hypotéku neoplatí robiť, ak ste za polovicou splatnosti vašej hypotéky (spácate 20. rok z 30tich). V splácaní vám totiž pomáha inflácia a úrokov platíte každým rokom menej a menej.
Lojalita v mojej banke mi (ne)zabezpečí lepšie podmienky
Žiaľ je úplny nonsens, že vám lojalita v nejakej banke zabezpečí lepšie podmienky. Veľakrát dostane nový zákazník lepšie podmienky len preto, že je to nový prísun peňazi. Banka sa spravidla nezaujíma, či máte u nich bežný účet, predstavuje to pre ňu len pár desiatok eur ročne.
Banke nejde o to, či jej platíte 50€ za rok za účet. Ide jej o to, či budete svoj úver pedantne splácať. Preto najväčší vplyv na podmienky má výška vášho príjmu. Ak sa vás pobočkový pracovník snaží presvedčiť o opaku, žiaľ nie je ku vám úprimný.
Hypotéku nemôžem refinancovať počas fixácie
Hypotéku môžete refinancovať aj počas fixácie. Banka, z ktorej máte záujem odísť, vám môže vystaviť pokutu za predčasné splatenie. Nová banka ju však častokrát môže byť ochotná preplatiť (pretože sa jej to na úrokoch ajtak vráti).
Potrebujete poradiť?
Ak máte otázky ohľadom hypotéky, investovania alebo poistenia, neváhajte sa na nás obrátiť. Radi vám poskytneme nezáväznú konzultáciu online alebo na diaľku.
Hypotéka predstavuje dlhodobú záväznú zmluvu a jej splácanie môže byť spojené s rizikom. Výber vhodnej hypotéky závisí od individuálnych potrieb a finančnej situácie každého jednotlivca. Pred uzatvorením hypotéky zvážte všetky dostupné možnosti a poraďte sa s odborníkmi na financie.
