Predčasné splatenie hypotéky: Ako sa najviac oplatí
Chcete vedieť, ako viete najefektívnejšie splatiť hypotéku o niekoľko rokov skôr? Sú lepšie mimoriadne vklady každý rok alebo jednorazové splatenie hypotéky o niekoľko rokov? Ukážeme vám všetky vaše možnosti a poradíme vám, ktorý spôsob sa vám najviac oplatí.
Oplatí sa vám hypotéku alebo úver predčasne splatiť?
To, či sa vám oplatí predčasne splatiť hypotéku závisí od troch parametrov:
Ak máte úvery s vysokým úrokom
Za okolnosti, že máte nejaké spotrebné úvery alebo nebankové úvery s vysokými úrokmi a vysokou splátkou je určite výhodné zbaviť sa ich predčasne. Ušetríte tak na úrokoch a peniaze, ktoré išli na mesačnú splátku takýchto úverov viete investovať a namiesto splácania dlhu si budovať majetok.
Ak si z dlhu nerobíte veľkú hlavu
Pokiaľ beriete dlh pohodlne, splácate ho bez problémov a máte nízku úrokovú sadzbu no obzeráte sa po možnostiach predčasného splatenia úveru, mimoriadne splátky úveru ani úplné splatenie úveru pre vás nemusí byť ekonomicky výhodné. Existuje totiž niekoľko ďalších riešení ako si viete efektívnym spôsobom našetriť potrebné množstvo peňazí na vyplatenie celého úveru o niekoľko rokov skôr. Vo vzorovom príklade sme pre vás porovnali mimoriadne splácanie hypotéky vs. investovanie, kde môžete vidieť hlavné rozdiely týchto dvoch možností.
Ak vám dlh robí vrásky na čele
V dnešnej dobe má veľa z vás založenú nehnuteľnosť v ktorej býva a tak pri získaní väčšieho obnosu peňazí pre vás môže byť lákavé sa tej ťarchy zbaviť. Pokiaľ je pre vás priorita dlh vyplatiť aby ste mali väčší pokoj, odporúčame tak urobiť. Keď si ale chcete porovnať aj iné možnosti ako môžete mať váš dlh pod kontrolou a vyplatiť ho skôr o niekoľko rokov pozrite sa na náš vzorový príklad.
Koľko peňazí ušetríte predčasným splatením?
Keď sa rozhodnete splatiť celý úver predčasne, ušetríte na úrokoch, ktoré by ste inak zaplatili banke. Ak by ste splatili úver so zostatkom 100 000€, s úrokom 1% a dobou splatnosti 25 rokov, na úrokoch by ste ušetrili približne 13 000€. Záleží aké by boli úroky v budúcnosti, pretože toto preplatenie ráta s úrokom 1% po celú dobu splatnosti, čo nie je reálne.
Ak sa rozhodnete, že dáte mimoriadnu splátku hypotéky, ušetrené peniaze sa taktiež môžu pohybovať v tisícoch eur, no záleží to od výšky mimoriadnej splátky hypotéky a od parametrov úveru.
Ako funguje mimoriadne splácanie hypotéky v bankách?
Čiastočné splatenie úveru
To viete realizovať raz ročne k výročiu zmluvy do výšky 20% bez poplatku, buď z aktuálneho zostatku alebo z pôvodnej výšky úveru (záleží od banky). Celá táto suma sa vám odráta z istiny úveru. Úroky sa do mimoriadnych splátok nerátajú. Viete dať aj sumu nad 20%, ale tento rozdiel bude spoplatnený maximálne do výšky 1%. Po tom ako zrealizujete mimoriadnu splátku si v závislosti od banky budete môcť vybrať, či si chcete znížiť mesačnú splátku alebo skrátiť dobu splácania. To však neplatí pri výnimkach každomesačných mimoriadnych splátok v ČSOB a SLSP.
Nie však každá banka ráta mimoriadne splátky rovnako. Niektoré to rátajú z pôvodnej výšky úveru a niektoré z aktuálneho zostatku:
Banky | Z akej výšky úveru rátajú banky mimoriadnu splátku? |
 | aktuálny zostatok |
 | pôvodná výška |
 | aktuálny zostatok |
 | aktuálna výška |
pôvodná výška | |
 | pôvodná výška |
 | aktuálny zostatok |
 | pôvodná výška |
Výnimky pri čiastočnom splácaní v bankách
Úplné splatenie úveru
To musíte dať banke na vedomie minimálne dva týždne pred realizáciou. Banka vám vydá vyčíslenie úveru, kde budete mať uvedený aktuálny zostatok hypotéky, resp. spotrebného úveru. Okrem zostatku tam nájdete aj číslo úverového účtu, poplatok za predčasné splatenie hypotéky alebo spotrebného úveru, prípadne výšku nezaplatených úrokov a dátum, do ktorého je potrebné dlh splatiť.
Aké poplatky si účtujú banky za predčasné splatenie hypotéky?
Štandardne si banky účtujú poplatok do výšky 1% zo zostatku splácaného úveru. Tento poplatok však viete obísť a to tak, že počkáte na koniec fixácie a celý úver splatíte bez poplatku.
Poplatok za predčasné splatenie spotrebného úveru
Poplatok pri spotrebných úveroch funguje rovnako ako pri hypotéke až na to, že ak máte zostatok spotrebného úveru pod 10 000€, predčasné splatenie nie je spoplatnené 1%-ným poplatkom. Ak je zostatok nad 10 000€, platíte poplatok maximálne 1% zo zostatku úveru.
Aký je postup predčasného splatenia hypotéky?
V prvom rade si musíte v banke dohodnúť stretnutie, na ktorom vypíšete žiadosť o predčasné splatenie úveru. Následne na základe žiadosti vám banka vydá vyčíslenie jedným z troch spôsobov (záleží od banky):
- pošlú vám to do internetbankingu
- dajú vám to na počkanie
- pošlú vám to poštou na korešpondenčnú adresu
Po vystavení a obdržaní vyčíslenia sa odošlú peniaze na splatenie dlhu. Pri mimoriadnej splátke, resp. čiastočnom splatení dlhu je potrebné dať banke vedieť, či si prajete upraviť dobu splatnosti alebo či chcete znížiť mesačnú splátku.
Potrebujete poradiť?
Ak máte otázky ohľadom hypotéky, investovania alebo poistenia, neváhajte sa na nás obrátiť. Radi vám poskytneme nezáväznú konzultáciu a aj na diaľku.
Predčasné splatenie hypotéky pre mladých. Je v tom rozdiel?
Nie. Od roku 2018 sú na trhu nové podmienky hypotéky pre mladých. Uplatňovať si ho viete formou daňového bonusu a pri predčasnom splácaní nemusíte vracať tento bonus. Viac o hypotéke pre mladých sa môžete dočítať v našom článku o hypotéke pre mladých.
Stačí si peniaze mesačne odkladať alebo ich radšej investovať?
Ak plánujete predčasnú splátku je lepšie ju pripravovať na bežnom účte alebo v nejakej investícii?
Určite odporúčame peniaze investovať. Samozrejme takým spôsobom, ktorý vám bude najviac vyhovovať. Iba si odkladať peniaze nestačí, pretože sa vám znehodnotia v dôsledku inflácie. Tejto problematike sme sa venovali v článku o ochrane peňazí pred infláciou.
Príklad
Ak by ste si odkladali 200€ mesačne 5 rokov, mali by ste odložených cca 12 000€. Reálna hodnota tých peňazí by však bola nižšia v dôsledku inflácie, ktorá je v priemere na úrovni 2,5% ročne. O 5 rokov by kvôli inflácii mali vaše odložené peniaze reálnu hodnotu približne 11 250€. Ak by ste ich ale investovali s 5%-ným úrokom, po odrátaní inflácie by mali hodnotu 13 650€. Na tomto príklade môžete vidieť, že sa oplatí peniaze radšej investovať ako len odkladať.
Akým spôsobom je najefektívnejšie investovať na predčasné splatenie hypotéky?
Najefektívnejšie investovanie pre vás znamená mať investíciu s nízkymi poplatkami, adekvátnym rizikom, ľahkou dostupnosťou k peniazom a čo najvyšším možným zhodnotením.
Nižšie si v krátkosti porovnáme najčastejšie investičné nástroje, ktoré ľudia v dnešnej dobe využívajú. Taktiež si porovnáme, ako dlho by vám trebalo odkladať si 100€ mesačne na splatenie hypotéky 100 000€ so splatnosťou 30 rokov a úrokom 2%.
Najčastejšie ľudia sporia/investujú:
Cez sporiace účty
Na týchto účtoch nie je takmer žiadne zhodnotenie, resp. zhodnotenie sa pohybuje okolo 0,01-0,1%. Ak budete šetriť na predčasné splatenie úveru cez tento investičný nástroj, bude to podobné, ako keby ste si peniaze odkladali “pod vankúš”. Ak by ste si zvolili tento typ sporenia, hypotéku by ste mohli splatiť približne o 7 rokov skôr.
Cez poistenie so sporením
Poistenie so sporením je produkt, ktorý nemôžeme nazývať investíciou. Poplatky v tomto produkte presahujú zhodnotenie a preto v žiadnom prípade neodporúčame investovať cez poistenie. Často sa stáva, že hodnota peňazí pri výbere je ešte nižšia ako tam ľudia navkladali a preto to môže byť v niektorých prípadoch ešte menej efektívne ako sporenie cez sporiace účty. Poistka má preto slúžiť len na krytie rizík.
Cez fondy
Investície do akciových fondov vám vedia priniesť zhodnotenie priemerne 7% ročne. So zhodnotením je na druhú stranu spojené aj nejaké riziko a takisto poplatky. Obe však viete výberom kvalitného portfólia z dlhodobého hľadiska znížiť na minimum. Ak by ste mali správne nastavené akciové fondy, hypotéku by ste mohli splatiť približne o 11 rokov skôr. Určite vás pri tejto téme bude zaujímať náš článok o ETF fondoch, ktoré sú najlepšou možnosťou na dlhodobejšie investovanie.
Podľa porovnania si môžete všimnúť, že na dlhodobú investíciu zameranú napríklad aj na predčasné splatenie hypotéky sú najlepšie investície do fondov. Správnym výberom ETF fondov si viete skrátiť dobu splatnosti oveľa viac ako keby ste peniaze odkladali na sporiace účty alebo investičné životné poistenie.
Dofinancovanie cez stavebnú sporiteľňu je lacnejšie z hľadiska mesačnej splátky ako cez spotrebný úver v banke, pretože splatnosť viete natiahnuť maximálne na 20 až 30 rokov. Na druhú stranu medziúver a stavebný úver sú drahšie možnosti dofinancovania z hľadiska celkovej preplatenosti na úrokoch.
Čo sa viac oplatí. Mimoriadne splácať alebo investovať a hypotéku splatiť naraz?
Rátajme s tým, že ste práve zobrali hypotéku 150 000€ s úrokom 1,5% a dobou splatnosti 30 rokov a chcete sa jej zbaviť o niekoľko rokov skôr.
Mimoriadne splácanie
Ak by ste každý rok dávali mimoriadne splátky hypotéky vo výške 2 500€, hypotéku by ste splatili skôr zhruba o 10 rokov. Ak by ste si na tie mimoriadne splátky sporili, mesačne by ste museli odložiť 208€.
Investovanie
Pri rozumne rozloženom portfóliu ETF fondov viete dosiahnuť priemerný ročný výnos 7%. Ak by ste do týchto ETF fondov investovali 2 500€ ročne, hypotéku by ste splatili o približne 13 a pol roka skôr. Na splatenie hypotéky o 10 rokov skôr by vám mesačne postačovalo odložiť 110€.
Na tomto príklade môžete vidieť silu investovania. Za rovnakých podmienok ako pri mimoriadnom splácaní by vám postačovalo odkladať skoro o polovicu menej a v prípade ak by ste investovali rovnako ako odkladali pri mimoriadnom splácaní, tak by ste hypotéku splatili ešte o 3 a pol roka skôr.
Naše tipy a odporúčania pri predčasnom splatení hypotéky
Drahé úvery splaťte predčasne
Spotrebné úvery a nebankové úvery splaťte predčasne. Ušetríte tak mnoho peňazí na úrokoch, ktoré by ste inak zaplatili banke. Taktiež si uvoľníte finančné prostriedky, ktoré ste dávali na splátky a môžete ich investovať a budovať majetok.
Úrok na hypotéke vs. úrok pri investovaní
Ak vám nejaká investícia zhodnotí vaše peniaze viac ako vám vezme úrok na hypotéke, nesplácajte ju predčasne. Či už je to investícia do ETF fondov alebo vášho podnikania, ak vám to dokážete generovať zisk, ktorým by ste pokryli náklady na úroky, uberajte sa radšej týmto smerom.
Porovnajte si možnosti predčasného splatenia úveru
Nástrojov na predčasné splatenie hypotéky je naozaj veľa a preto vám odporúčame si ich detailne porovnať. Dobrá možnosť a pedantný výber produktu vám zabezpečí to, že hypotéku splatíte ešte o niekoľko rokov skôr ako pri výbere tej nesprávnej varianty.
Pri úplnom splatení úveru počkajte na koniec fixácie
Samozrejme iba ak je to ekonomicky výhodnejšie. Ak predsa len rozmýšľate nad úplným splatením úveru a ste pred koncom fixácie, počkajte a splaťte úver ku jej koncu. Ušetríte tak peniaze za poplatok za predčasné splatenie hypotéky. Ak vám fixácia končí napríklad až o 3 roky, je možné, že na úrokoch počas tohto obdobia zaplatíte viac ako na poplatku. V tom prípade je lepšie zaplatiť poplatok za predčasné splatenie hypotéky.
Poraďte sa s nami
Našim cieľom je aby sa klienti dlhu zbavili čo najefektívnejšie. Porovnáme vám všetky možnosti predčasného splatenia úveru a spoločne s vami pripravíme produkt, vďaka ktorému nebudete musieť splácať hypotéku do vašej 60-ky alebo 70-ky.
Vaše najčastejšie otázky k predčasnému splateniu hypotéky a iných úverov
Áno. Banka musí byť oboznámená s tým, že chcete vyplatiť váš úver. V banke vypíšete žiadosť a dohodnete si termín, ku ktorému sa má úver splatiť.
Ekonomicky výhodnejšie a pre váš rozpočet lacnejšie je investovať menšiu sumu peňazí každý mesiac a po niekoľkých rokoch takto úver celý splatiť. V článku sme vám priblížili fungovanie mimoriadnych splátok hypotéky a porovnali to s pravidelnou mesačnou investíciou, ktorá slúži na predčasné splatenie úveru.
V prípade, že vám peniaze, ktoré máte pripravené na predčasné splatenie hypotéky dokážu vygenerovať vyšší zisk ako náklady vynaložené na zaplatenie úrokov, neoplatí sa vám splácať hypotéku predčasne.
Štandardne viete dať mimoriadnu splátku hypotéky raz ročne do výšky 20%, buď z pôvodnej výšky úveru alebo zostatku istiny. Niektoré banky vám však umožňujú dávať aj extra mimoriadne splátky.
ČSOB banka vám ponúka okrem bežných podmienok možnosť dať každý mesiac mimoriadny vklad vo výške od 50€ do maximálne 1,5% z istiny úveru.
V Slovenskej Sporiteľni máte možnosť realizovať splátky každý mesiac bez poplatku cez internetbanking od 50€ do trojnásobku mesačnej splátky úveru.
Hypotéka predstavuje dlhodobú záväznú zmluvu a jej splácanie môže byť spojené s rizikom. Výber vhodnej hypotéky závisí od individuálnych potrieb a finančnej situácie každého jednotlivca. Pred uzatvorením hypotéky zvážte všetky dostupné možnosti a poraďte sa s odborníkmi na financie.
