Hypotéka na byt: Všetko čo potrebujete vedieť
Kúpa bytu patrí k jednoduchším hypotekárnym prípadom, avšak ani tento nesmiete podceniť. Chceli sme vám priniesť zhrnutie všetkých dôležitých informácií, aby sa tento “jednoduchý” hypotekárny proces nepremenil na nešťastnú skúsenosť. Pozrime sa, na čo všetko si musíte dať pozor a ako získať najvyššiu výšku hypotéky pri čo najnižšej úrokovej sadzbe.
Základné podmienky získania hypotéky na byt
Pre získanie hypotéky na byt potrebujete splniť 3 základné podmienky:
1. Podmienka hypotéky na byt – DTI
DTI určuje maximálnu výšku úverového zadlženia, na akú máte nárok. Počíta sa ako 8-násobok vášho akceptovateľného ročného čistého príjmu. Pri viacerých žiadateľoch sa príjmy spočítavajú dokopy.
VÝNIMKY pri DTI
Pokiaľ vám nepostačuje daný limit, viete banku požiadať o schválenie výnimky väčšieho úverového limitu. Podľa nariadení NBS vám banky môžu túto výnimku poskytnúť pri 5 percentách prípadov bez dodatočných podmienok. Ak by ste mali do 35 rokov, príjem do 1,3-násobku priemernej mzdy na Slovensku a zmestili by ste sa do limitu 9-násobku vášho ročného príjmu, tak vám by banky mohli vyhovieť v ďalších 5 percentách prípadov.
2. Podmienka hypotéky na byt – DTSI
Parameter DTSI určuje maximálnu mesačnú splátku úverov, ktorú môžete mať. Z vášho čistého príjmu banka odráta životné minimá všetkých členov domácnosti daných žiadateľov, odpočíta povinnú rezervu 40% a následne uplatní stress test, čo je overenie schopnosti splácať úverové produkty po simulovanom zvýšení úrokovej sadzby o 2% (uplatňuje sa iba pri úveroch so splatnosťou viac ako 8 rokov).
VÝNIMKY pri DTSI
Aj pri DTSI viete získať v niektorých bankách výnimky, konkrétne v 5 percentách všetkých hypotekárnych prípadov. Viete si tak znížiť povinnú rezervu zo 40% na 30%.
3. Podmienka hypotéky na byt – LTV
Získanie 90%-nej hypotéky na byt
V prvom rade si treba uvedomiť, že 90%-ná hypotéka nie je štandard. Túto výšku financovania z hodnoty nehnuteľnosti neposkytuje každá banka na trhu a celkovo sa môže poskytovať iba v 20% prípadov všetkých hypoték.
Pozrime sa na to, ako funguje poskytovanie 90%-ných hypoték na byt v bankách:
Banky | Maximálne LTV | Prirážka za 90% LTV | Kritériá na získanie 90% LTV |
 | 90% | +0,70% | Banka najčastejšie poskytuje 90%-né financovanie mladým klientom do 35 rokov na prvé bývanie, pričom nepozerá na lokalitu bytu. |
 | 90% | Individuálne | Banka pri "90-tke" zohľadňuje všetky faktory žiadateľov (príjem, vzdelanie, práca, kreditná a úverová história, vek...) aj bytu (lokalita, stav, vybavenosť, predajnoschopnosť...). |
 | 90% | +0,70% | Banka pri "90-tke" sleduje bonitu žiadateľov (najmä vek, výšku príjmu, vzdelanie, úverovú históriu a pomáha aj práca na TPP) a zároveň aj stav a lokalitu bytu. Bonita sa dá v tejto banke overiť ešte pred podaním žiadosti. |
 | 90% | +0,15% | Banka sleduje bonitu žiadateľov (vek, príjem typ práce, vzdelanie, úverová história...), pričom "90-tku" poskytuje hlavne na byty v krajských mestách, najmä v Bratislave a Košiciach. |
80% | neposkytuje | nneOfficenepo | |
 | 90% | +1,00% | Banka poskytuje 90%-né financovanie ak na to má v danom kvartáli ešte limity, pričom nezohľadňuje ani lokalitu bytu a ani bežné bonitné faktory žiadateľov (vek, vzdelanie a podobne). |
 | 90% | +0,50% | 90%-né financovanie banka poskytuje najčastejšie na byty v krajských alebo okresných mestách a pre žiadateľov s príjmom aspoň okolo 1 000€ v čistom pri práci na TPP trvajúcej ideálne 2 roky a viac. |
 | 90% | +0,20% | Banka poskytuje "90-tku" pre všetkých ak na to má v danom čase limity, avšak iba pre byty do 150m2, pričom sa byt musí nachádzať v krajskom meste alebo kdekoľvek na západnom Slovensku. |
Nemáte vlastné úspory? Takto viete dofinancovať zvyšok hypotéky
Ak nemáte vlastné finančné prostriedky, ktorými by ste vedeli dofinancovať zvyšok kúpnej ceny bytu, je niekoľko ďalších možností, ktoré viete v tomto prípade využiť:
Dozaloženie nehnuteľnosti
Ak vlastníte nejakú nehnuteľnosť, prípadne vám vie rodina pomôcť s dozaložením jej nehnuteľnosti, je to pre vás najlacnejšia z možností dofinancovania. V tomto prípade dostanete v drvivej väčšine prípadov 100 % z kúpnej ceny bytu vo forme hypotéky. Danú nehnuteľnosť viete časom zo založenia vyňať, ak vám bude na celú hypotéku postačovať hodnota kupovanej nehnuteľnosti.
Spotrebný úver na dofinancovanie
Výhodou spotrebného úveru je, že veľmi rýchlo splácate dlh, pretože splatnosť spotrebného úveru je maximálne 8 rokov. Nevýhody sú, že kvôli krátkej splatnosti a vysokému úroku sa vám výrazne zvýši mesačná splátka za úvery a častokrát vám kvôli tomu nemusí vyjsť podmienka DTSI. Ďalšou nevýhodou je, že maximálne si môžete zobrať spotrebný úver vo výške 30 000 eur. Ak potrebujete viac, musíte banku požiadať o ďalší spotrebný úver.
Úver stavebnej sporiteľne na dofinancovanie
Úvery zo stavebných sporiteľní viete natiahnuť aj na 20 alebo 30 rokov, pretože pri nich dokladujete účel využitia finančných prostriedkov. Vďaka dlhšej splatnosti budete mať nižšiu mesačnú splátku úverov. Pomocou úverov stavebnej sporiteľne viete získať úver na dofinancovanie 20 až 50 tisíc eur s úrokmi štandardne od 3 percent do 6 percent v závislosti od typu úveru.
Na dofinancovanie sa využívajú 2 úvery stavebných sporiteľní, a to stavebný úver a medziúver. Stavebný úver viete dostať v prípade, že máte nasporených aspoň 40% až 60% z potrebnej výšky úveru v stavebnom sporení.
Ak stavebné sporenie nemáte alebo nemáte potrebnú nasporenú sumu, dostanete najprv medziúver. Ten funguje tak, že časť z vašej splátky ide na úroky a časť na sporenie, pokým nenasporíte tých 40 alebo 60 percent a nepreklopí sa vám produkt do stavebného úveru.
Na čo si potrebujete dať pozor pri hypotéke na byt?
Základné podmienky
Overte si, aký príjem vám vedia jednotlivé banky akceptovať a podľa neho si vypočítajte, aký máte maximálny úverový limit a maximálny limit na mesačnú splátku úverov. Pokiaľ okrem hypotekárneho úveru na byt potrebujete zobrať aj úver na dofinancovanie, overte si, či vám na neho postačujú dané limity.
Úverovú históriu
Ak máte negatívnu úverovú históriu, môžu nastať pri schvaľovaní hypotekárneho úveru na byt komplikácie. Všetko záleží od toho, ako vážne priestupky ste v minulosti mali. Krátke omeškania menších súm, ktoré boli ihneď vyrovnané či zamietnutia úverov až taký problém nerobia. Na druhú stranu dlhé omeškania, exekúcie, nedajbože bankrot vám môžu spôsobiť automatické zamietnutie alebo výrazne horšie podmienky z hľadiska úrokovej sadzby.
Typ stavby podľa listu vlastníctva
Ak je na liste vlastníctva určený druh priestoru ako “byt”, všetko je v poriadku.
Pokiaľ je na LV priestor označený ako rozostavaný byt, znamená to, že nie je ešte skolaudovaný ale aj napriek tomu viete na takýto byt riešiť hypotéku. Je to veľmi častý prípad najmä pri developerských projektoch.
Avšak ak je tam dané označenie nebytový priestor alebo rozostavaný nebytový priestor, tu môže nastať problém. Vo väčšine prípadov vám banky na tento priestor dajú hypotéku ale so splatnosťou iba na 8 rokov. Ak banke ukážete, že je to novší priestor a plne vybavený na celoročné bývanie, niektoré banky vám budú vedieť poskytnúť hypotéku aj s 30-ročnou splatnosťou.
Rozdiely ak ide o developerský projekt
Najmä si treba dať pozor na to, ako funguje financovanie pri developerských projektoch a aký je rozdiel v riešení a platení hypotéky. Túto tému sme rozobrali nižšie v tomto článku.
Poplatky a náklady
Pri hypotekárnom úvere na byt vás čakajú náklady ako poplatok za kataster, poplatok za poskytnutie hypotéky v banke, cena znaleckého posudku, rezervačný poplatok alebo v prípade developerského projektu aj časť kúpnej ceny vopred.
Nastavenie rezervačnej zmluvy
Najčastejší problém pri nastavení rezervačnej zmluvy nastáva v tom, že sa dohodnete na krátkej lehote pokým prebehne kúpa bytu, nestihnete v tejto lehote vyriešiť financovanie a v zmluve je uvedené, že rezervačný poplatok v tomto prípade prepadne v prospech predávajúceho. Ideálne je dať zmluvu skontrolovať právnikovi, pretože je niekoľko problémov, ktoré môžu nastať pri nesprávnom nastavení rezervačnej ale aj kúpnej zmluvy.
Postup získania hypotéky na byt
1. Prvým krokom je prejdenie si základných podmienok získania hypotekárneho úveru na byt. Potrebujete si overiť výšku príjmu, akú vám vedia jednotlivé banky akceptovať, limity mesačnej splátky a celkovej výšky úverov a aj percento financovania z hodnoty nehnuteľnosti.
2. Následne si potrebujete vyhotoviť znalecký posudok, aby ste banke vedeli doložiť oficiálnu hodnotu nehnuteľnosti, z ktorej vám následne banka poskytne percento financovania. Viete použiť aj starý znalecký posudok, no ten môže byť maximálne 1 až 3 roky starý (záleží od banky).
3. Po vybratí banky a vyhotovení znaleckého posudku vám ostáva podať žiadosť o hypotekárny úver na byt a posunúť ju banke na schválenie.
4. Následne po schválení hypotéky podpíšete v banke úverové a záložné zmluvy, prípadne si aj otvoríte bežný účet. Potom pôjdete vybaviť kataster a vinkuláciu nehnuteľnosti v povinnom poistení bytu, ktorú si budete musieť uzavrieť.
5. Doložením potvrdenia návrhu na vklad do katastra a potvrdenia vinkulácie v danej poisťovni budete mať všetky potrebné dokumenty pripravené k čerpaniu. Po načerpaní hypotéky prídu peniaze predávajúcemu na účet a po prepise vlastníckeho práva na katastri bude byt váš.
Potrebujete poradiť?
Ak máte otázky ohľadom hypotéky, investovania alebo poistenia, neváhajte sa na nás obrátiť. Radi vám poskytneme nezáväznú konzultáciu a aj na diaľku.
Poplatky spojené s hypotékou na byt
Tých poplatkov je niekoľko a je dôležité, aby ste na ne boli pripravený. Okrem poplatkov priamo banke to sú:
- poplatok za návrh na vklad záložného práva na kataster (66 alebo 33 eur)
- rezervačný poplatok (štandardne 2 až 6 % z kúpnej ceny)
- cena vyhotovenia znaleckého posudku (štandardne 150 až 250 eur)
- cena poistenia nehnuteľnosti (podľa kvality, štandardne 100 až 200 eur ročne)
- časť kúpnej ceny bytu v developerskom projekte (najčastejšie od 10 do 30 %)
Poplatky spojené priamo s bankou:
Banky | Poplatok za poskytnutie hypotéky | Mesačný poplatok za bežný účet |
| | 300€ | 6€ (0€ pri platbe 250€ kartou za mesiac a nastavení 3 trvalých príkazov alebo inkás) |
| | 175€ (dá sa individuálne znížiť na 125€) | 7€ (0€ pri využití 3 bankových produktov) |
| | 250€ | 6€ (0€ pri kreditnom obrate 400€, 3 pravidelných platbách, 5 platbách kartou a zostatku hypotéky aspoň 20 000€) |
| | 0€ (2% z výšky hypotéky pri nedojednaní bežného účtu) | 6€ (0€ pri kreditnom obrate 500€, 1 využití Internet bankingu alebo Mobil bankingu a 3 bankových produktov) |
100€ | 4,9€ (0€ pri zostatku na účte aspoň 10 000€ + vrátenie 0,5% za každej platby kartou) | |
| | 0,9% z výšky hypotéky; min. 200€ a max. 1 000€ (0€ pri dojednaní poistenia úveru cez banku) | 4,9€ (bez možnosti zľavy; pri kreditnom zostatku 1 500€ mesačne je účet "TOP" za 0€, inak stojí 12€) |
| | 300€ | 5€ (0€ pri celomesačnom nevyužívaní účtu) |
| | 0€ | 0€ |
Viete si schváliť hypotéku bez vybraného bytu?
Áno, avšak takúto možnosť poskytujú iba 2 banky na trhu – ČSOB banka a Unicredit. Volá sa to hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť, kedy si v banke na základe vášho príjmu, úverového zaťaženia a ostatných faktorov schválite požadovanú výšku hypotéky a dostanete 6 mesiacov na to, aby ste si našli konkrétny byt.
Po nájdení bytu banke zdokladujete zabezpečenie, teda prinesiete znalecký posudok a následne aj kúpnu zmluvu. Pokiaľ by ste si náhodou nehnuteľnosť nenašli, z relevantného dôvodu viete banku požiadať o výnimku na predĺženie hľadacej doby. Ak by vám výnimka neprešla alebo by ste o ňu ani nežiadali, celé by vás to stálo poplatok za spracovanie hypotéky, ktorý ste zaplatili pri podpise úverových zmlúv na nešpecifikovanú nehnuteľnosť.
Aké máte možnosti ak chcete kupovaný byt aj rekonštruovať?
Spotrebný úver
Okrem hypotéky, prípadne aj úveru na dofinancovanie si môžete zobrať ďalší spotrebný úver aj na rekonštrukciu. Táto možnosť je ale najdrahšia kvôli krátkej splatnosti spotrebného úveru a vysokého úroku.
Stavebný úver alebo medziúver
Viete si na rekonštrukciu zobrať aj úver zo stavebnej sporiteľne, ktorý je lacnejší na mesačné splácanie ako spotrebný úver. Je však o trochu komplikovanejší v tom, že najprv vám dá stavebná sporiteľňa iba 90% z výšky úveru a až potom ako zdokladujete týchto 90% vám dá zvyšných 10%.
Nehnuteľnosť vždy len zhodnocujte
Ak máte možnosť dozaložiť nehnuteľnosť, viete vybrať viac peňazí z banky aj na rekonštrukciu bytu. Pokiaľ nemáte možnosť dozaloženia nehnuteľnosti, ostáva vám jedine riešiť prípad v Tatra banke. Tá vám vie schváliť účel hypotéky “kúpa + rekonštrukcia”, kedy vám vie poskytnúť približne 10 alebo 15 percent z kúpnej ceny navyše na rekonštrukciu. Tú samozrejme banke budete musieť zdokladovať.
V prípade, že vás zaujíma téma hypotéky priamo na rekonštrukciu, napísali sme o tejto téme v inej časti našej webstránky.
Akú výhodu máte pri hypotéke na byt ak ste mladí?
Ak máte do 35 rokov vrátane a nemáte vyšší príjem ako 1,3-násobok priemerného príjmu na Slovensku podľa štatistík za minulý kalendárny rok, máte pri hypotéke na byt nárok na daňový bonus pre mladých. Viete tak dostať späť 400 eur za zaplatené úroky v minulom kalendárnom roku. Viac sme o tom napísali v časti hypotéka pre mladých, kde nájdete aj znázornenie, ako sa daňový bonus počíta a ako si ho viete uplatniť.
Ako funguje hypotéka na rozostavaný byt v developerskom projekte?
Hypotéka na kúpu bytu v developerskom projekte je špecifickejšia a pomerne komplikovanejšia na financovanie. Väčšinou totiž byty ešte nie sú postavené a skolaudované, v niektorých prípadoch dokonca sa ešte ani nezačali stavať. Práve preto sa v prospech banky tento byt ešte založiť nedá.
Vy však už potrebujete mať istotu získania hypotéky, pretože developeri si vopred pýtajú zaplatenie väčšej časti z kúpnej ceny a vy nechce riskovať stratenie toľkých peňazí. Preto k tomu banky pristupujú tak, že vám vedia schváliť hypotéku na základe výšky kúpnej ceny stanovenej vopred a čerpanie prebehne, keď sa byt skolauduje.
Čo ešte potrebujete vedieť?
1. Budete musieť mať pripravenú väčšiu časť vlastných zdrojov alebo zobrať doplnkový úver na zaplatenie zálohy (väčšinou aj 20% z kúpnej ceny).
2. Keď vám banka hypotéku na developerský byt schváli, platíte banke úroky až do čerpania, čo vás navyše stojí stovky až tisíce eur.
3. U niektorých bánk začína fixácia dňom podpisu úverovej zmluvy, a teda ak byt prejde kolaudáciou o 1 rok a vy máte fixáciu na 3 roky, od reálneho začiatku splácania budete mať fixáciu úrokovej sadzby už len 2 roky.
4. Nie vo všetkých bankách viete riešiť hypotéku na daný developerský projekt. Developer si totiž vyberá banky, s ktorými pri danom projekte spolupracuje – väčšinou to sú banky “veľkej štvorky”, a teda Slovenská sporiteľňa, VÚB banka, Tatra banka a ČSOB banka.
Naše tipy a odporúčania pri hypotéke na byt
Poctivo sa pripravte
Urobte si presné prepočty v každej banke, aby ste vedeli na čom ste a čo môžete očakávať. Porovnajte si hlavne maximálnu možnú výšku hypotéky, celkovú preplatenosť na úrokoch a výšku mesačnej splátky. Ak to vychádza podobne, pozrite sa na poplatky spojené s danou bankou a podľa toho sa rozhodnite, ktorá bude pre vás výhodnejšia.
Zvážte riziká
Overte si, či vaša situácie neobsahuje potenciálne problémy pri riešení hypotéky. Ak áno, zistite, v ktorej banke vaša cesta k hypotéke bude najľahšia a znížte si tým potenciálne riziká, ako napríklad zamietnutie hypotéky, oddialenie čerpania a ďalšie.
Choďte na istotu
Schváľte si hypotéku už pred nájdením konkrétneho bytu, aby ste neplatili nevratný rezervačný poplatok predajcovi, kým ešte neviete na 100%, že vám hypotéka prejde. Takúto možnosť však poskytujú aktuálne iba 2 banky.
Predčasne splácajte
Ak máte tú možnosť, snažte sa predčasne hypotéku splácať, aby ste ju neplatili desiatky rokov. Výborné odporúčania na túto tému sme si pre vás pripravili v časti predčasné splatenie hypotéky.
Obráťte sa na nás
Hoďte všetky starosti a vybavovačky za hlavu a napíšte nám správu, alebo si dohodnite konzultáciu. Do 24 hodín od zozbierania informácií vám pripravíme porovnanie všetkých bánk na trhu a vy si už len vyberiete tú, ktorej podmienky vám budú najviac vyhovovať. Kompletnú administratívu za vás zabezpečíme takisto my aby ste sa mohli venovať iným veciam.
Vaše najčastejšie otázky k hypotéke na byt
Áno môžete. V niektorých prípadoch je to aj lepšia voľba, hlavne ak viete, že vám hypotéka prejde s najväčšou pravdepodobnosťou v každej banke a chcete si porovnať podmienky, aké vám jednotlivé banky poskytnú.
V zásade to nebýva veľkým problémom. Banka sa k tomu vždy postaví tak, že vám poskytne napríklad 80% z hodnoty, ktorá je nižšia. Napríklad ak máte hodnotu znaleckého posudku 160 000 eur a kúpnu cenu v kúpnej zmluve 158 000 eur, banka vám poskytne 80% zo 158 000. Výnimkou sú iba prípady, ak ide o predaj medzi spriaznenými osobami.
Problém nastáva vtedy, ak si rezervujete nehnuteľnosť, zaplatíte rezervačný poplatok, dohodnete sa na kúpnej cene napríklad 175 000 eur a znalec príde s tým, že nehnuteľnosť ohodnotil na 155 000 eur. V takom prípade budete musieť rozdiel 20 000 eur dofinancovať najčastejšie z vlastného alebo ďalším spotrebným úverom, čo vám môže skomplikovať a znevýhodniť celú kúpu.
Áno. Je to najbežnejšia hypotekárna praktika. Väčšina ľudí si na hypotéku kupuje svoje prvé bývanie a nemajú možnosť založiť v prospech hypotéky inú nehnuteľnosť. Keďže založenie nehnuteľnosti je jedna z najhlavnejších podmienok pre získanie hypotéky na kúpu bytu, museli to banky rozumne vyriešiť.
Byt ale neviete založiť v prospech banky kým ho nevlastníte a preto pri založení nehnuteľnosti v prospech kúpy bytu vám predošlý (aktuálny) majiteľ podpíše súhlas s návrhom na vklad záložného práva na kataster.
Áno, je to možné. Pri schválení tejto výnimky hrá rolu viacero faktorov, napríklad lokalita bytu, počet žiadateľov, vek žiadateľov, príjem žiadateľov, úverová história žiadateľov a podobne. Viac sme k 90%-nej hypotéke povedali v inej časti tohto článku, kde sme pre vás aj porovnali jednotlivé banky.
Hypotéka predstavuje dlhodobú záväznú zmluvu a jej splácanie môže byť spojené s rizikom. Výber vhodnej hypotéky závisí od individuálnych potrieb a finančnej situácie každého jednotlivca. Pred uzatvorením hypotéky zvážte všetky dostupné možnosti a poraďte sa s odborníkmi na financie.
