Hypotéka na stavbu domu
Hypotéka na stavbu domu je pomerne zložitou záležitosťou a má niekoľko nezvyčajností. Preto je dôležité mať správne informácie aby ste si naplánovali všetky potrebné kroky, jednoducho sa prekľučkovali úverovým procesom a vybrali banku čo najobozretnejšie.
Základné podmienky získania hypotéky na výstavbu domu
Pre získanie hypotéky na stavbu domu potrebujete splniť 3 základné podmienky:
1. Podmienka hypotéky na stavbu domu – DTI
DTI vyjadruje maximálnu možnú výšku úverov, ktoré si viete od banky požičať na základe vášho príjmu. DTI sa počíta ako 8-násobok čistého ročného príjmu, ktorý vám banka akceptuje. Ak do úveru budete vstupovať viacerí žiadatelia, príjmy sa vám spočítavajú dokopy.
VÝNIMKY pri DTI
Sú aj prípady, kedy vám nepostačuje maximálny možný limit a tak potrebujete banku požiadať o udelenie výnimky. Táto výnimka je udelená len v 10% prípadov. V 5% prípadov sa na udelenie výnimky nevzťahujú žiadne ďalšie podmienky a vo zvyšných 5% je podmienkou, aby ste mali do 35 rokov a príjem do 1,3-násobku priemernej mzdy na Slovensku za minulý kalendárny rok. V druhom prípade vám však schvália limit maximálne do 9-násobku ročného príjmu.
2. Podmienka hypotéky na stavbu domu – DTSI
DTSI vám na základe vášho príjmu určí maximálnu možnú mesačnú splátku pri úveroch. Vypočíta sa tak, že banka z vášho čistého príjmu odráta životné minimá všetkých žiadateľov, povinnú rezervu vo výške 40% a do výpočtu započíta aj stress test. Stress test je parameter, ktorý simuluje zvýšenie úrokovej sadzby o 2% a následne preráta vašu schopnosť splácať úver aj v horších hypotekárnych časoch.
VÝNIMKY DTSI
Pri DTSI viete požiadať banku o výnimku, no neschváli vám to každá banka a umožňujú to len v 5% všetkých prípadov. Výnimka DTSI hovorí o tom, že povinná rezerva vo výške 40% sa vám pri výpočte bude rátať len s 30 percentami.
3. Podmienka hypotéky na stavbu domu – LTV
Parameter LTV hovorí o tom, do koľko percent z hodnoty nehnuteľnosti vám banka poskytne hypotéku. Súčasné nariadenia Národnej banky Slovenska vravia, že maximálny možný limit LTV je 90%. Štandardom pri hypotéke na výstavbu nehnuteľnosti je 80% LTV.
Pri výstavbe domu tento parameter nie je poväčšine až taký podstatný, pretože hodnota domu po dokončení je vo väčšine prípadov v lepších lokalitách vyššia ako cena, za ktorú ste ho postavili. Teda ak vám znalec určí budúcu hodnotu nehnuteľnosti na 200 000€ a vám bude postačovať na postavenie 160 000€, väčšinou budete celý dom vedieť vystavať prostredníctvom hypotéky.
VÝNIMKY pri LTV
Nie všetci sa dokážu kvalifikovať na 90%-nú hypotéku. Banka poskytuje 90% z hodnoty nehnuteľnosti len na 1 z 5 hypoték.
V čom je hypotéka na stavbu domu špecifická?
Čerpanie peňazí
Na rozdiel od klasickej hypotéky na kúpu nehnuteľnosti, kedy vám banka poskytne celú výšku schváleného úveru naraz sa pri výstavbe domu čerpajú peniaze postupne. Toto postupné uvoľňovanie peňazí nazývame čerpanie na tranže. Tranžou rozumejte uvoľňovanie jednotlivých častí úveru podľa aktuálnej hodnoty nehnuteľnosti. Štandardne banky uvoľňujú peniaze na 6 tranží, avšak v niektorých viete vyčerpať celý úver aj v troch. Naopak, ak budete potrebovať rozdeliť čerpanie na viac ako 6 tranží je možné to navýšiť v závislosti od banky.
Splácanie
Rozdiel v splácaní je ten, že kým nemáte vyčerpanú celú výšku úveru tak väčšina bánk vám bude účtovať len úroky z vyčerpanej sumy úveru. Pri štandardnom procese hypotéky na výstavbu domu máte 18 mesiacov na vyčerpanie úveru. Ak budete úver čerpať celých 18 mesiacov, tak počas celého tohto obdobia budete platiť banke len úrok. Preto je lepšie hypotéku vyčerpať čo najskôr aby ste začali splácať okrem úrokov aj istinu. Takisto vo väčšine bánk ak čerpáte úver 18 mesiacov a splatnosť hypotéky si nastavíte na 30 rokov, po vyčerpaní úver ostáva do konca splatnosti už len 28,5 roka. V dôsledku tejto zmeny budete mať vyššiu splátku.
Z akej hodnoty vám banka požičia peniaze
Pri kúpe nehnuteľnosti ste zvyknutý, že vám banka požičia peniaze z hodnoty nehnuteľnosti. Ako vám však banka poskytne úver na niečo, čo ešte nestojí? Hypotéku na stavbu domu banky schvaľujú podľa budúcej hodnoty nehnuteľnosti, ktorú určuje znalec. Stanoví ju v znaleckom posudku na základe projektovej dokumentácie a položkového rozpočtu.
Aké doklady potrebujete k hypotéke na dom?
K hypotéke na výstavbu od pozemku budete potrebovať:
- stavebné povolenie
- znalecký posudok na pozemok
- projektovú dokumentáciu domu (nie je potrebná v každej banke)
Ak máte na pozemku rozostavanú stavbu, budete potrebovať:
- stavebné povolenie
- znalecký posudok na rozostavanú stavbu
- projektovú dokumentáciu domu
- geometrický plán
Hypotéka na výstavbu domu, ak ešte nemáte pozemok
V takomto prípade musíte najprv vlastniť pozemok. Ak by ste si chceli zobrať hypotéku na pozemok, v závislosti od banky by ste na jeho kúpu dostali od 50-90% z jeho hodnoty. Zvyšok by ste museli dofinancovať vlastnými zdrojmi alebo inou alternatívou.
Po kúpe pozemku prichádza na rad riešenie výstavby. Ku žiadosti o hypotéku potrebujete mať stavebné povolenie. Následne v závislosti od banky môžete žiadať o hypotéku od pozemku alebo budete musieť najprv postaviť základy a obvodové múry do 1 až 1,2m a až tak žiadať o úver.
Najjednoduchšia cesta by bola ak by ste mali nehnuteľnosť na dozaloženie. Nemuseli by ste riešiť drahé úvery na dofinancovanie a taktiež by ste nemuseli dávať nič z vlastného vrecka.
Hypotéka na výstavbu domu, ak už máte pozemok
Banky, ktoré vám vedia schváliť hypotéku na výstavbu už od pozemku sú: UniCredit, ČSOB a Tatra banka. Banka vám schváli výšku úveru z budúcej hodnoty nehnuteľnosti na základe znaleckého posudku a projektu. Prvú tranžu dostanete ako isté percento z hodnoty pozemku. Podľa bánk je to od 60-90%. Z týchto peňazí musíte postaviť aspoň základy domu a následne môžete ísť na podnet banky na kataster urobiť zápis domu ako rozostavanej stavby. K tomu budete potrebovať záložné zmluvy, ktoré vypracuje banka, stavebné povolenie a znalecký posudok.
V prípade, že by ste si na výstavbu chceli vybrať inú banku, budete to musieť riešiť cez dva úvery. Prvou možnosťou je, že zoberiete spotrebný úver na postavenie základov a následne budete žiadať o hypotéku na stavbu domu, kde si pôvodný spotrebný úver refinancujete.
Druhou možnosťou je, že zoberiete hypotéku so založením pozemku. Banka vám poskytne peniaze na postavenie základov a potom sa postupuje takisto ako v prvej možnosti.
Výhoda, ak máte pozemok a aj peniaze na postavenie základov domu
V takom prípade budete mať najľahší proces výstavby. Výhod oproti prípadom keď nevlastníte pozemok alebo nemáte dostatok vlastných zdrojov na postavenie základov je hneď niekoľko, napríklad celý proces bude rýchlejší, mesačná splátka hypotéky bude nižšia, budete mať menej byrokratických úkonov, menej poplatkov a na výber budete mať všetky banky, ktoré ponúkajú hypotéku na stavbu domu.
Ak už vlastníte pozemok a máte stavebné povolenie, môžete začať s výstavbou základov zo svojich vlastných zdrojov. Ak postavíte základovú platňu a obvodové múry do výšky 1 až 1,2 metra (tak aby bolo vidno kde budú okná a dvere), viete zapísať nehnuteľnosť na kataster ako rozostavanú a čerpať hypotéku na stavbu domu so založením rozostavaného domu. Banka vám štandardne poskytne 80% z budúcej hodnoty nehnuteľnosti, ktorú určí znalec na základe projektovej dokumentácie a položkového rozpočtu.
Postup pri hypotéke na výstavbu domu
1. Prvým krokom vo výstavbe domu je vlastníctvo pozemku.
2. Ak vlastníte pozemok, musíte s architektom naprojektovať stavbu.
3. Následne si vybavujete stavebné povolenie, ku ktorému dokladáte všetky potrebné prílohy.
4. Ďalším krokom je vyňatie istej časti pozemku z pôdneho fondu, na ktorej sa bude stavať rodinný dom.
5. Podľa vybranej banky potom buď môžete žiadať o hypotéku na stavbu domu alebo z vlastných zdrojov postavíte základovú platňu a vytiahnete obvodové múry do výšky 1 až 1,2 metra.
6. Ak máte postavené základy potrebujete geodeta, ktorý vám zameria rozostavanú stavbu.
7. Nasleduje vyhotovenie znaleckého posudku.
8. Ak máte znalecký posudok, podávate žiadosť o hypotéku na rozostavaný dom, ku ktorej doložíte všetky požadované doklady.
9. Po schválení úveru, banka spolu so záložnými zmluvami posiela žiadosť o zápis rozostavanej stavby na kataster.
10. Zároveň začínate postupne po častiach čerpať hypotéku a zvyšujete hodnotu stavby.
11. Po dokončení do fázy holodomu môžete požiadať o kolaudačné rozhodnutie a pridelenie súpisného čísla.
12. Následne podľa schválenej výšky úveru a potreby financií buď postupne dočerpáte celú výšku úveru alebo sa rozhodnete úver nedočerpať
Na čo si dať pozor pri hypotéke na výstavbu domu?
Prístup na pozemok
Ak prístup k pozemku banky neakceptujú, úver vám neschvália. Banka akceptuje prístupové cesty, ktoré spĺňajú kritéria na to aby ste sa vedeli dostať k svojmu domu. 4 typy akceptovateľných ciest: cesta vo vlastníctve mesta alebo obce, spoluvlastnícky podiel na ceste, zriadenie vecného bremena v prospech majiteľa pozemku, prísľub o odovzdaní cesty mestu alebo obci po ukončení projektu.
Nedostatok vlastných zdrojov
Ak sa chcete pustiť do výstavby a nemáte možnosť ako ju dofinancovať, majte radšej prichystaných viac vlastných zdrojov. Pri výstavbe sa totiž zvykne stávať, že sa celý proces predraží, pretože si klient vyberie napríklad drahšie podlahy alebo medziročne stúpne cena materiálov. Ak sa tomu chcete vyhnúť viete si taktiež schváliť maximálnu možnú výšku úveru, na ktorú vás pustí váš príjem a budúca hodnota nehnuteľnosti a v prípade, že peniaze potrebovať nebudete banku požiadate o nedočerpanie.
Polohová diferenciácia
Koeficient polohovej diferenciácie viete nájsť v znaleckom posudku a pri výstavbe je tento koeficient veľmi dôležitý, pretože sa ním vypočíta všeobecná hodnota stavby. Čím je tento koeficient vyšší, tým vyššiu hodnotu bude mať vaša stavba a výstavba cez banku nebude problém. Ale pokiaľ ten koeficient bude na úrovni 0,5 výstavba sa môže výrazne skomplikovať. Najlepší koeficient dosiahnete v krajských alebo okresných mestách.
Nízky koeficient indikuje to, že nehnuteľnosť sa nachádza v horšej lokalite z pohľadu banky a tak vám nemusia schváliť požadovanú výšku úveru alebo v horšom prípade, hypotéku vám nemusia poskytnúť vôbec.
Výška koeficientu je závislá napríklad od polohy nehnuteľnosti, pripravenosti inžinierskych sietí v blízkosti stavby, občianskej vybavenosti, dopravy v okolí stavby či kvality životného prostredia.
Zlý postup pri výstavbe
Pri výstavbe sa držte pokynov banky. V prvom rade používajte poskytnuté tranže na zhodnocovanie stavby a až potom exteriéru alebo vedľajších stavieb. Môže sa stať to, že banka nepovolí čerpanie ďalšej tranže keď vyhodnotí, že ste nedostatočne zvýšili hodnotu stavby.
Zle vybraná banka
Správny výber banky je podstatnou vecou pre úsporu vašich nervov a času. Nie každá banka má rovnaké podmienky výstavby vo vašom prípade a preto je dôležité komplexne si porovnať všetky možnosti. Napríklad hypotéku od pozemku s následnou výstavbou vám vedia schváliť len v ČSOB, Tatra a UniCredit banka. 365 banka výstavbu nehnuteľnosti ani neposkytuje, SLSP má presne určený počet tranží a čo z nich musíte postaviť.
Potrebujete poradiť?
Ak máte otázky ohľadom hypotéky, investovania alebo poistenia, neváhajte sa na nás obrátiť. Radi vám poskytneme nezáväznú konzultáciu a aj na diaľku.
Náklady spojené s hypotékou na výstavbu domu
Ako prebieha čerpanie hypotéky na výstavbu domu?
Čerpanie hypotéky pri výstavbe nehnuteľnosti prebieha tranžovo. To znamená, že banka uvoľňuje peniaze postupne podľa aktuálnej hodnoty nehnuteľnosti.
Maximálny počet tranží sa v jednotlivých bankách líši, štandardne ich je 6. Tranža je teda uvoľnenie istej výšky úveru po zdokladovaní, že ste zvýšili hodnotu stavby. Dokladovanie prebieha rôzne v závislosti od banky, poväčšine dokladujete priebeh výstavby fotkami a súpisom realizovaných prác.
1. Prvú tranžu vám banka poskytne z hodnoty pozemku alebo pozemku spolu s rozostavanou stavbou – podľa toho či máte postavenú základovú dosku a múry vytiahnuté do výšky aspoň 1 až 1,2 metra. Z tejto hodnoty banka obvykle poskytne 50 – 90%.
2. Následne druhú až predposlednú tranžu viete čerpať ak banke preukážete, že ste zvýšili hodnotu stavby z prostriedkov, ktoré vám požičala v predošlej tranži. Ak ste nemali postavené základy a z 1.tranže ste postavili základovú dosku a vytiahli múry, je potrebné zapísať stavbu do katastra ako rozostavanú. Najčastejšie sa tento zápis robí spolu so záložnými zmluvami z banky. Výšky jednotlivých tranží závisia od aktuálnej hodnoty zabezpečenia. Banky sa tu líšia vo výške a počte poskytnutých tranží. Obvykle však úver pred poslednou tranžou dočerpáte do výšky 90% zo schváleného úveru.
3. Poslednú tranžu banka poskytne ak je dodržaný postačujúci stupeň rozostavanosti stavby.
Kolaudačné rozhodnutie nie je potrebné na posledné čerpanie vo všetkých bankách.
Maximálny počet tranží v bankách
Každá banka má určený maximálny počet tranží, v ktorých viete úver čerpať:
Banky | Maximálny počet tranží | Poplatok za 1 tranžu |
 | 8 tranží | 0€ |
 | 6 tranží (minimálna výška jednej tranže je 3 000€) | 25€ |
 | neobmedzený | 50€ |
 | 5 tranží | 0€ |
neobmedzený | 0€ | |
 | neobmedzený | 1. zadarmo, každá ďalšia 15€ |
 | neponúkajú hypotéku s účelom výstavby | - |
 | neobmedzený | 4 zadarmo, každá ďalšia 20€ |
Hypotéka na stavbu montovaného domu, resp. drevodomu
Stavba montovaného domu alebo drevodomu je u ľudí stále viac a viac obľúbenou a tak banky nemajú problém financovať takéto nehnuteľnosti aj so splatnosťou 30 rokov. Rozdiel oproti murovanej nehnuteľnosti je ten, že hypotéku viete riešiť až keď bude stavba schopná na zápis do katastra, čo je možné ak máte postavenú konštrukciu stavby.
Ako vám pomôže možnosť nedočerpania hypotéky?
Pri riešení úveru na stavbu domu je lepšie ak si necháte schváliť hypotéku do vášho maximálneho úverového limitu DTI. Odporúčame to preto, lebo sa bežne stáva, že klienti nakoniec potrebujú viac peňazí na dokončenie domu ako si mysleli. Deje sa to napríklad kvôli zvýšeniu cien materiálov alebo výberu kvalitnejších materiálov. Preto je veľmi dobrou možnosťou v banke schváliť si hypotéku na maximálny limit a po dokončení domu nedočerpať peniaze, ktoré už nevyužijete.
Ak ale nedočerpáte hypotéku, niektoré banky si zaúčtujú poplatok:
Banky | Poplatok za nedočerpanie hypotéky |
| | 149€ formou dodatku |
| | X |
| | 2,5% z nedočerpanej čiastky, max. 500€ |
| | X |
100€ formou dodatku | |
| | X |
| | neponúkajú hypotéku s účelom výstavby |
| | 170€ formou dodatku |
Akým spôsobom sa dá jednoduchšie zafinancovať výstavba domu?
Ak sa chcete vyhnúť celému procesu postupného čerpania, dokladovania a všetkých byrokratických vecí, ktoré musíte splniť pri hypotéke na stavbu domu je oveľa jednoduchšie dočasne založiť inú nehnuteľnosť a všetky peniaze čerpať naraz. Postaviť dom tak viete rýchlejšie, pretože viete naraz nakúpiť celý materiál, zaplatiť stavebnú firmu a nemusíte čakať na jednotlivé tranže z banky. Po dokončení a kolaudácii domu je potom možné presunúť ťarchu na postavený dom.
Naše tipy a odporúčania k hypotéke na výstavbu domu
Podrobne si zistite celý proces výstavby
Hypotéka na stavbu domu je najzložitejším procesom v oblasti hypotekárneho trhu. Ak si zistite informácie a budete oboznámený s celým procesom dopredu, nemusí vás nič prekvapiť a ak by sa tak aj stalo, budete vedieť lepšie reagovať na možné problémy.
Ak sa nechcete dostať do situácie kedy vyčerpáte celý úver ale dom nebudete mať dokončený, pretože sa vám z nejakého dôvodu stavba predražila, nechajte si schváliť maximálnu výšku hypotéky. Ak nebudete potrebovať celú výšku hypotéky, zvyšné peniaze jednoducho nedočerpáte.
Vyberte si banku podľa jednoduchosti výstavby
Nie všetky banky vám vedia rovnako zafinancovať ten istý prípad. Nevyberajte si banku prioritne podľa výšky úrokovej sadzby. Zistite, ktoré banky vám budú vedieť poskytnúť hypotéku a až tak sa rozhodujte podľa úrokovej sadzby.
Dajte si pozor na prístupovú cestu
Prístupová cesta je KO kritériom vo všetkých bankách, čo znamená, že ju sledujú veľmi prísne a musí spĺňať všetky požiadavky na to aby bolo možné žiadať o hypotéku na stavbu domu.
Majte dostatok vlastných zdrojov
Pri hypotéke na stavbu domu je lepšie byť pripravený väčším obnosom vlastných peňazí, pretože môžu nastať rôzne situácie, kedy ich budete potrebovať použiť. Napríklad ak vám banka neposkytne po doložení dokladov ďalšiu tranžu, pretože nedostatočne zhodnotíte nehnuteľnosť.
Obráťte sa na nás
Hypotéka na výstavbu domu je najzložitejším hypotekárnym procesom. Pri tomto procese na vás čaká mnoho potenciálnych problémov, ako napríklad schválenie menšej výšky úveru, neuvoľnenie peňazí z banky na pokračovanie výstavby alebo nesprávny výber banky. Ak ich chcete eliminovať a ušetriť si starosti, poraďte sa s nami a zjednodušte si výstavbu svojho domu.
Naše tipy a odporúčania k hypotéke na výstavbu domu
Ak je pozemok v extraviláne obce a je na liste vlastníctva označený ako stavebný, je možné riešiť hypotéku na stavbu domu. Pri tomto špecifickom prípade vám však hypotéku vedia poskytnúť len ČSOB a Tatra banka.
Štandardne má banka podmienku skolaudovať dom do 18 mesiacov od podpisu úverovej zmluvy, avšak ak nestíhate kolaudáciu je možné sa s bankou dohodnúť na predĺžení tohto termínu. Dokonca aj opakovane. Musíte mať samozrejme relevantný dôvod prečo ste termín kolaudácie nestihli.
Nie. Na výstavbu domu potrebujete mať vydané stavebné povolenie, ktoré je základným dokladom pri hypotéke na stavbu domu. O úver môžete požiadať ešte predtým ako ho budete mať vydané. Peniaze však banka uvoľní až po tom ako stavebné povolenie nadobudne právoplatnosť.
Nie. Stavebné povolenie je pri hypotéke na výstavbu nehnuteľnosti základným pilierom. Žiadosť o hypotéku viete podať aj keď ho ešte nemáte právoplatné. Právoplatné stavebné povolenie je podmienkou až pri čerpaní hypotéky.
Hypotéka predstavuje dlhodobú záväznú zmluvu a jej splácanie môže byť spojené s rizikom. Výber vhodnej hypotéky závisí od individuálnych potrieb a finančnej situácie každého jednotlivca. Pred uzatvorením hypotéky zvážte všetky dostupné možnosti a poraďte sa s odborníkmi na financie.
