Hypotéka na kúpu pozemku v roku 2024
Často sa stáva, že si chcete postaviť dom ale ešte nemáte pozemok. Prvým krokom k vášmu vysnívanému domu je preto kúpa toho správneho pozemku. Všetko čo potrebujete vedieť, od podmienok na získanie hypotéky stavebný na pozemok, cez upozornenia na čo si dať pozor až po postup získania hypotéky na pozemok nájdete v tomto obsahu.
Potrebujete poradiť?
Ak máte otázky ohľadom hypotéky na pozemok, neváhajte sa na nás obrátiť. Radi vám poskytneme nezáväznú konzultáciu osobne alebo na diaľku.
Základné podmienky získania hypotéky na pozemok
Na to aby ste získali hypotéku na pozemok je potrebné splniť tri základné podmienky podľa nariadení NBS:
1. Maximálna výška hypotéky na pozemok – DTI
Prvá z podmienok hovorí o tom, že vy ako žiadateľ, poprípade viacerí žiadatelia sa môžete zadĺžiť maximálne na 8-násobok vašeho čistého ročného príjmu.
Ak ste však žiadateľ, ktorý má 41 rokov a plánujete splatiť úver po dovŕšení 65. roku, môžete sa zadĺžiť len do 7,75 násobku váško čistého ročného príjmu, pričom každým ďalším rokom sa táto hodnota znižuje o čiastku 0,25. A teda ak máte 42 roko, váš príjem budete násobiť číslom 7,5 a tak ďalej. Toto znižovanie končí vo veku 60 rokov, kedy sa koeficient zastavuje na čísle 3.
Pri vybavovaní hypotéky vám teda banka overí vaše príjmy a určí, na akú maximálnu výšku hypotéky máte nárok.
VÝNÍMKY pri DTI
V 5% prípadov vám niektoré banky vedia schváliť výnimku na vyšší limit ako 8-násobok vášho čistého ročného príjmu bez dodatočných podmienok. V ďalších 5% prípadov vám ju vedia schváliť ak máte do 35 rokov, priemerný príjem do 1,3-násobku priemerného príjmu na Slovensku za minulý kalendárny rok a ak vám postačuje limit 9-násobku ročného čistého príjmu.
2. Maximálna mesačná splátka hypotéky na pozemok – DTSI
Druhá podmienka skúma, či ste schopný splácať jednotlivé záväzky bankových a nebankových inštitúcií. Z vášho príjmu sa odráta životné minimum, povinná rezerva vo výške 40% a následne uplatní stress test, čo je overenie schopnosti splácať úverové produkty po simulovanom zvýšení úrokovej sadzby o 2%, maximálne do 6% (uplatňuje sa iba pri úveroch so splatnosťou viac ako 8 rokov). Výsledok je maximálna mesačná splátka úverov. Ak už však žiadateľ nejaké existujúce úvery má, tak z daného limitu sa odrátava ich aktuálna mesačná splátka (pri úveroch so splatnosťou nad 8 rokov banka odráta splátku aj so stress-testom, a to tak, že aktuálnu splátku vynásobí číslom 1,2).
VÝNIMKY pri DTSI
Pri parametri DTSI viete takisto požiadať banky o výnimku pri hypotéke na stavebný pozemok, avšak túto vedia udeliť iba na 5 % všetkých poskytnutých hypoték. Ak vám výnimka prejde, odráta sa vám z príjmu povinná rezerva iba 30 %.
3. Maximálna výška hypotéky na základe hodnoty pozemku – LTV
Podmienka LTV vám určuje, do koľko percent z hodnoty nehnuteľnosti viete zobrať hypotéku. Aktuálne viete zobrať hypotéku do 90% z hodnoty nehnuteľnosti. 90%-né financovanie však prejde iba pri 1 z 5 hypoték, pričom štandardom je 80%-né financovanie.
Pri hypotéke na pozemok majú banky obmedzené limity a na tento účel poskytuje 90% financovanie iba banka UniCredit, aj to nie vždy. Nižšie sme pre vás porovnali všetky základné parametre, vrátane LTV.
Porovnanie bánk pri financovaní hypotéky na pozemok
Banky | Maximálne LTV |
 | 80% |
 | 60% |
 | 50% alebo 70% (podľa toho, či máte stavebné povolenie) |
 | 60-80% (podľa lokality pozemku) |
60% | |
 | 60%-90% (podľa zázemia a účelu kúpy pozemku) |
 | 50% alebo 70% (podľa toho, či máte stavebné povolenie) |
 | 80% |
 | 80% |
Dofinancovanie hypotéky na pozemok
Čo v prípade, že nemáte dostatok vlastných peňazí na dofinancovanie? Máte niekoľko možností ako túto situáciu vyriešiť:
Dozaloženie nehnuteľnosti
Najlacnejšou alternatívou pri dofinancovaní pozemku je dozaloženie inej nehnuteľnosti. Tým navýšite hodnotu zabezpečenia a banka vám tak bude vedieť poskytnúť 100% z kúpnej ceny pozemku.
Príklad:
V roku 2023 berieme hypotéku na pozemok v hodnote 100 000€ so založením rodičovskej nehnuteľnosti. Úrokovú sadzbu máme 4% so splatnosťou hypotéky na 30 rokov. Rátame s tým, že priemerne sa cena pozemkov zdvihne o 5% ročne a že úrok nám ostane rovnaký, teda že si hypotéku časom nerefinancujeme. Hodnota pozemku k hypotéke bude postačovať v roku x a vtedy bude možné rodičovskú nehnuteľnosť vyňať zo zabezpečenia.
Spotrebný úver na dofinancovanie
Spotrebný úver je najdrahšia možnosť dofinancovania, pretože jeho splatnosť je len 8 rokov. Nevýhodou je to, že maximálne si viete požičať 50 000€ v jednom spotrebnom úvere, čo vám uškodí pri potrebe dofinancovať vyššiu sumu. Z dlhodobého hľadiska však preplatíte na úrokoch menej kvôli kratšej splatnosti.
Úver stavebnej sporiteľne na dofinancovanie
Ak máte stavebné sporenie a máte nasporenú požadovanú sumu z potrebnej výšky úveru, máte nárok na stavebný úver.
Ak stavebné sporenie nemáte alebo nemáte potrebnú nasporenú sumu, dostanete najprv medziúver. Ten funguje tak, že časť z vašej splátky ide na úroky a časť na sporenie, pokým nenasporíte úrčitú časť a nepreklopí sa vám produkt do stavebného úveru.
Dofinancovanie cez stavebnú sporiteľňu je lacnejšie z hľadiska mesačnej splátky ako cez spotrebný úver v banke, pretože splatnosť viete natiahnuť maximálne na 20 až 30 rokov. Na druhú stranu medziúver a stavebný úver sú drahšie možnosti dofinancovania z hľadiska celkovej preplatenosti na úrokoch.
Na čo si dať pozor pri hypotéke na pozemok?
Pri výbere pozemku je päť kľúčových vecí, na ktoré si musíte dať pozor. Mali by ste si ich zistiť pred kúpou, aby vás pri vybavovaní hypotéky neprekvapili:
- pozemok musí byť napojiteľný na inžinierske siete
- musí byť zabezpečený prístup k pozemku (prístupová cesta vo vlastníctve obce/štátu, spoluvlastnícky podiel na prístupovej ceste či zriadenie práva prechodu k pozemku)
- pozemok je na liste vlastníctva označený ako stavebný (respektíve na ňom v budúcnosti bude možné stavať)
- pozemok nemá pre banku neprípustné vecné bremeno (ťarcha v prospech tretej osoby alebo exekútora)
- pozemok musí spĺňať požiadavky na stavbu (šírka, dĺžka, svahovitosť a podobne)
Aký pozemok viete financovať hypotékou?
Financovať kúpu pozemku viete ak sa jedná o pozemok určený na výstavbu nehnuteľnosti (takže má stavebné povolenie alebo potvrdenie starostu obce, že pozemok slúži na výstavbu) alebo aj iný typ pozemku, v prípade že v územnom pláne obce je na danom pozemku plánovaná výstavba rodinných domov.
Na financovanie iného typu pozemku, na ktorom sa nedá stavať rodinný dom, by ste museli ručiť inou nehnuteľnosťou.
Kroky pre získanie hypotéky na pozemok
1. Najprv si prejdite tri základné podmienky bánk. Musíte zistiť akú výšku príjmu vám akceptujú, akú maximálnu výšku hypotéky na pozemok viete požiadať, aký máte limit na mesačnú splátku a koľko percent z kúpnej ceny, resp. hodnoty pozemku vám vedia banky požičať.
2. Pokiaľ ste si urobili prieskum jednotlivých bánk a podmienok, nasleduje vyhotovenie znaleckého posudku, na základe ktorého banka určí maximálnu výšku hypotéky na pozemok, ktorú vám bude vedieť poskytnúť.
3. Ďalším krokom je nahodenie žiadosti do banky, v ktorej vám kombinácia všetkých parametrov vyjde najlepšie. Spolu so žiadosťou prikladáte aj potrebné dokumenty – doklad totožnosti, znalecký posudok, kúpnu zmluvu, prípadne iné doklady, ktoré si od vás banka vyžiada.
4. Po schválení hypotéky na stavebný pozemok podpisujete v banke úverové a záložné zmluvy. Následne musíte podať návrh na vklad záložného práva v prospech banky na katastri a nehnuteľnosť si poistiť kvôli vinkulácii.
5. Po doložení všetkých potrebných dokumentov – potvrdenie vinkulácie, potvrdenie návrhu na vklad do katastra a podpísaná overená kúpna zmluva sa podáva žiadosť o čerpanie. Potom banka pošle predávajúcemu peniaze štandardne do pár pracovných dní.
Potrebujete poradiť?
Ak máte otázky ohľadom hypotéky na pozemok, neváhajte sa na nás obrátiť. Radi vám poskytneme nezáväznú konzultáciu osobne alebo na diaľku.
Doklady, ktoré potrebujete pre vybavenie hypotéky na pozemok
Pri výbere pozemku je päť kľúčových vecí, na ktoré si musíte dať pozor. Mali by ste si ich zistiť pred kúpou, aby vás pri vybavovaní hypotéky neprekvapili:
- doklad totožnosti
- kúpna zmluva
- znalecký posudok na pozemok
- iné dodatočné doklady, ktoré si banka môže vyžiadať
V prípade, že by ste následne brali hypotéku na výstavbu domu, banky budú od vás naviac potrebovať:
- stavebné povolenie
- projektová dokumentácia
- položkový rozpočet
- geometrický plán
Poplatky spojené s hypotékou na pozemok
Tu sú poplatky a náklady, s ktorými sa stretnete alebo môžete stretnúť pri riešení hypotéky na pozemok:
Rezervačný poplatok
To je poplatok za rezerváciu pozemku, aby ho predávajúci nepredal nikomu inému do určenej lehoty. Jeho výška je štandardne 3 až 5 percent z kúpnej ceny, no nie je to pravidlo.
Poplatok za návrh na vklad do katastra
To je poplatok za kolok na katastri pri zápise záložného práva pozemku v prospech banku. Výška poplatku je 100 eur (alebo 50 eur, ak je riešený elektronicky).
Cena vyhotovenia znaleckého posudku
Pri pozemkoch je cena znaleckého posudku štandardne od 150 do 200 eur.
Poplatky spojené priamo s bankou:
Banky | Poplatok za poskytnutie hypotéky | Mesačný poplatok za bežný účet |
| | 400€ (0€ pri developerskom projekte a 200€ pri byte s energetickým certifikátom A0/A1) | 6€ (0€ pri platbe 250€ kartou za mesiac a nastavení 3 trvalých príkazov alebo inkás) |
| | 175€ (0€ až do odvolania/konca roka 2024) | 7€ (0€ pri využití 3 bankových produktov) |
| | 250€ | 6€ (0€ pri kreditnom obrate 400€, 3 pravidelných platbách, 5 platbách kartou a zostatku hypotéky aspoň 20 000€) |
| | 0,10% z výšky hypotéky (2% pri nedojednaní bežného účtu + 0€ pri dojednaní účtu a byte s energetickým certifikátom) | 6€ (0€ pri kreditnom obrate 500€, 1 využití Internet bankingu alebo Mobil bankingu a 3 bankových produktov) |
1% z objemu úveru | 4,9€ (0€ pri zostatku na účte aspoň 10 000€ + vrátenie 0,5% za každej platby kartou) | |
| | 0,9% z výšky hypotéky; min. 200€ a max. 1 000€ (0€ pri dojednaní poistenia úveru cez banku) | 4,9€ (bez možnosti zľavy; pri kreditnom zostatku 1 500€ mesačne je účet "TOP" za 0€, inak stojí 12€) |
| | 300€ (0€ pri energetickom certifikáte aspoň triedy A) | 5€ (0€ pri celomesačnom nevyužívaní účtu) |
| | 0€ | 0€ |
| | 0€ (vek do 35 rokov, vo veku 35 a vyššie 1,2% z cieľovej sumy) | 1,59€ (pri využití služby Moja PSS 1,49€ a pri vedení účtu v tarife U3 1,09€) |
Získate daňový bonus pre mladých aj v prípade hypotéky na pozemok?
Nie. Daňový bonus pre mladých na zaplatené úroky si viete nárokovať iba v prípade, ak sa jedná o účelovú hypotéku na bývanie. T.j. napríklad kúpa bytu, kúpa domu, výstavba domu či rekonštrukcia. Hypotéka na stavebný pozemok nie je účelovým úverom na bývanie.
Naše tipy a odporúčania k hypotéke na pozemok
Zistite si všetky informácie o pozemku, ktorý chcete kupovať
Nie každý pozemok je financovateľný hypotékou, preto predtým ako podpíšete rezervačnú zmluvu, resp. zaplatíte rezervačný poplatok si zistite, či sa daný pozemok dá financovať prostredníctvom hypotekárneho úveru.
Vyvarujte sa potenciálnym hrozbám
Dajte si pozor na potenciálne problémy, ktoré vznikajú pri hypotéke na pozemok. Najčastejšie to je problém s prístupovou cestou.
Myslite dopredu aj na výstavbu domu
Ak chcete stavať dom ale najprv idete kupovať pozemok, vždy je potrebné myslieť na to, že si musíte kúpiť pozemok v takej hodnote, aby vám vyšla hypotéka ešte aj na stavbu domu.
Americká hypo
Ak máte možnosť v prospech kúpy pozemku založiť inú nehnuteľnosť, napríklad byt alebo dom, urobte tak. Vyhnete sa drahému dofinancovaniu a nebudete musieť dokladovať banke celý proces kúpy. Pri americkej hypotéke založíte nehnuteľnosť, banka vám dá peniaze a o ďalšie sa nestará.
Obráťte sa na nás
Nepotrebujete si porovnávať celý trh, navštevovať banky a ani riešiť celú administratívu a vybavovačky sami na vlastnú päsť. Všetko vybavíme za vás a zároveň sa postaráme o to, aby ste sa nedopustili chyby a neskomplikovali si celý proces.
Potrebujete poradiť?
Ak máte otázky ohľadom hypotéky na pozemok, neváhajte sa na nás obrátiť. Radi vám poskytneme nezáväznú konzultáciu osobne alebo na diaľku.
Vaše najčastejšie otázky k hypotéke na pozemok
Áno, v prípade ak má obec územnoplánovaciu informáciu o tom, že daný pozemok bude v budúcnosti súčasťou intravilánu obce. V opačnom prípade ho viete kúpiť na hypotéku s tým, že založíte inú nehnuteľnosť.
Slovenská sporiteľňa
Áno, ak banke predložíte, že na danom pozemku je možné stavať.
Tatra banka
Áno, ak banke predložíte, že na danom pozemku je možné stavať.
ČSOB banka
Áno, ak je daný pozemok stavebný. Ak na ňom však nechcete v blízkej budúcnosti stavať, budete musieť banke každé 3 roky predkladať list vlastníctva aby videla, že daný pozemok je stále stavebný.
VÚB banka
Nie, iba ak na ňom do 3 rokov začnete s výstavbou domu.
Prima banka
Áno, ak banke predložíte, že na danom pozemku je možné stavať.
Unicredit bank
Áno. Je však potrebné preukázať, že pozemok je spôsobilý na zastavanie (dá sa aj v prípade ornej pôdy či záhradného pozemku).
365 banka
Áno, ak banke predložíte, že na danom pozemku je možné stavať.
mBank
Áno, ak banke predložíte, že na danom pozemku je možné stavať.
Percento financovania je veľmi závislé od lokality daného pozemku. Štandardne banky poskytujú 60 až 70% z hodnoty pozemku. Najväčšie percento vám vedia dať v mBanku, SLSP, PSS, konkrétne 80% z hodnoty pozemku alebo v UniCredit banke, kde majú limity aj na 90%-né hypotéky na kúpu stavebného pozemku, musí byť však v dobrej lokalite.
Nie, pretože daňový bonus pre mladých na zaplatené úroky si viete nárokovať iba v prípade, ak sa jedná o účelovú hypotéku na bývanie. T.j. napríklad kúpa bytu, kúpa domu, výstavba domu či rekonštrukcia. Hypotéka na stavebný pozemok nie je s účelom bývania.
Hypotéka predstavuje dlhodobú záväznú zmluvu a jej splácanie môže byť spojené s rizikom. Výber vhodnej hypotéky závisí od individuálnych potrieb a finančnej situácie každého jednotlivca. Pred uzatvorením hypotéky zvážte všetky dostupné možnosti a poraďte sa s odborníkmi na financie.
