Americká hypotéka: Podmienky a porovnanie
Existuje viacero prípadov, kedy banke nechcete dokladovať účel použitia finančných prostriedkov pri braní hypotéky. Vtedy do hry vstupuje možnosť riešenia americkej hypotéky. V tejto časti našej stránky sme vám zhrnuli čo je americká hypotéka a všetko ostatné, čo je potrebné vedieť k americkej hypotéke aby vás počas jej riešenia nič neprekvapilo.
Potrebujete poradiť?
Ak máte otázky ohľadom americkej hypotéky, neváhajte sa na nás obrátiť. Radi vám poskytneme nezáväznú konzultáciu osobne alebo na diaľku.
Čo je americká hypotéka?
Ak sa pýtate, čo je americká hypotéka, tak je to hypotéka bez dokladovania účelu alebo hypotéka “na čokoľvek” zabezpečená nehnuteľnosťou. Viete ju prirovnať aj k spotrebnému úveru s rozdielom, že pri americkej hypotéke sa zakladá nehnuteľnosť a máte ju na dlhšie obdobie s lepším úrokom.
Kedy je americká hypotéka najlepšia možnosť?
Americká hypotéka je najlepšou možnosťou vždy, keď potrebujete väčšiu sumu peňazí a bolo by pre vás lepšie získať hypotéku bez potreby dokladovania účelu použitia peňazí. Avšak, neodporúčame ju vo všetkých prípadoch. Napríklad pre sumu 5 000 eur je pre vás zbytočné brať hypotéku na čokoľvek a zakladať nehnuteľnosť v prospech banky. Celkovo na tom v niektorých prípadoch môžete prerobiť aj kvôli vyšším vstupným poplatkom a nákladom.
Perfektné využitie americkej hypotéky na čokoľvek je napríklad
Ak kupujete inú nehnuteľnosť
Ak a už máte byt alebo dom, ktorý viete založiť, môžete si zjednodušiť vybavovací proces. A to tak, že namiesto dokladovania účelu banke, ťahania predávajúcich do procesu hypotéky a inej byrokracie zoberiete hypotéku bez dokladovania účelu a predávajúcemu jednoducho zaplatíte “z vlastného”. V konečnom dôsledku vám to výrazne uľahčí “život” pri kúpe neštandardnej nehnuteľnosti, ako je napríklad nehnuteľnosť v zahraničí či rekreačná nehnuteľnosť.
Ak chcete robiť rozsiahlejšiu rekonštrukciu
Ak potrebujete na rekonštrukciu väčšiu sumu peňazí cez hypotéku, americká hypotéka vám aj v tomto prípade zjednoduší celý proces. Štandardný proces riešenia rekonštrukcie cez hypotéku je komplikovaný vo viacerých ohľadoch, o čom sme pre vás, ktorí možnosť americkej hypotéky nemáte hovorili v inej časti našej stránky.
Ak chcete stavať dom
Pri výstavbe domu vám americká hypotéka bez dokladovania účelu pomôže najviac. Je to preto, lebo obídete zložitý proces postupného čerpania a jeho dokladovania, o ktorom sa dozviete viac v časti výstavba domu.
Výhody americkej hypotéky
- je to hypotéka na čokoľvek, teda bez potreby dokladovania účelu použitia peňazí
- viete získať viac peňazí ako pri ostatných bezúčelových úveroch
- dostanete lepší úrok, ako pri štandardnom bezúčelovom úvere
- viete si splatnosť natiahnuť až na 20 alebo 30 rokov (podľa banky)
- budete mať nízke splátky vďaka dlhšej splatnosti a lepšiemu úroku
Nevýhody americkej hypotéky
- musíte v prospech banky založiť nehnuteľnosť, o ktorú v prípade nesplácania môžete prísť
- proces si vyžaduje vyššie počiatočné náklady oproti spotrebnému úveru
Základné podmienky pre získanie americkej hypotéky
Pre získanie americkej hypotéky na čokoľvek potrebujete splniť 3 základné podmienky:
1. Maximálna celková výška americkej hypotéky – DTI
DTI určuje, na akú maximálnu výšku úverového zadlženia máte nárok na základe vášho príjmu. Počíta sa ako 8-násobok vášho ročného čistého príjmu. Banka vám teda najprv určí výšku čistého príjmu, ktorú vám je ochotná akceptovať podľa jej metodiky. Ak ste žiadatelia viacerí, výška príjmu sa vám spočítava.
VÝNIMKY DTI
Pri parametri DTI viete požiadať aj o výnimky ak vám výsledný limit nepostačuje a potrebovali by ste viac peňazí v úveroch. Podľa aktuálnych nariadení NBS vám banky môžu poskytnúť aj vyšší limit ako 8-násobok ročného čistého príjmu, ale len pri 5 percentách všetkých úverov bez dodatočných podmienok. Ak by ste mali do 35 rokov, príjem do 1,3-násobku priemernej mzdy na Slovensku a stačil by vám limit 9-násobku vášho ročného príjmu, tak takým prípadom môžu banky vyhovieť v ďalších 5 percentách prípadov.
2. Maximálna mesačná splátka americkej hypotéky – DTSI
Parameter DTSI vystihuje vašu schopnosť splácať mesačné splátky úverov. Vyjadruje sa v percentách z vášho čistého príjmu po odrátaní životného minima, povinnej rezervy a započítaní stress testu. Podľa aktuálnych nariadení NBS máte limit na mesačnú splátku úverov do 60 % z vášho čistého príjmu po odrátaní životného minima. Do tohto limitu sa musí zmestiť vaša mesačná splátka všetkých úverov s navýšenou úrokovou sadzbou o 2% pri všetkých úveroch so splatnosťou dlhšou ako 8 rokov.
VÝNIMKY DTSI
Aj pri DTSI sú určité výnimky, konkrétne v 5 percentách prípadov môžete žiadať o americkú hypotéku s limitom na mesačnú splátku do 70 % z vášho čistého príjmu po odrátaní životného minima.
3. Maximálna výška americkej hypotéky na základe hodnoty nehnuteľnosti – LTV
Parameter LTV hovorí o tom, do akého percenta z hodnoty nehnuteľnosti viete zobrať hypotéku. Podľa aktuálnych nariadení NBS je maximálne LTV do 90 % z hodnoty nehnuteľnosti, to môže byť však poskytované iba na 20 % z objemu všetkých hypoték. Štandardom je 80 % z hodnoty nehnuteľnosti.
VÝNIMKY LTV
Pri americkej hypotéke sú ale banky v tomto výrazne limitované a momentálne žiadna neposkytuje 90 % LTV pri tomto účele. V ďalšej časti nájdete konkrétne čísla, ako sa v parametri LTV banky od seba odlišujú.
Potrebujete poradiť?
Ak máte otázky ohľadom americkej hypotéky, neváhajte sa na nás obrátiť. Radi vám poskytneme nezáväznú konzultáciu osobne alebo na diaľku.
Americká hypotéka – porovnanie bánk
Banky | Výška hypotéky | Splatnosť | LTV |
 | bez limitu | 30 rokov (maximálne do 70-tky, resp. do 75-ky staršieho spoludlžníka) | 70% |
 | 500 000€ | 20 rokov (maximálne do 65-ky, so spoludlžníkom na výnimku do 70-tky) | 75% |
 | 165 000 € | 20 rokov (maximálne do 65-ky, na výnimku do 70-ky pri výbornej bonite a hypotéke do 150 000 eur) | 70% |
 | 150 000 € | 30 rokov (ak má najstarší žiadateľ do 49 rokov tak do 72-ky, ak má od 50 do 54 rokov tak do 70-ky a ak má viac ako 55 rokov tak do 68-ky)* | 90% |
bez limitu | 30 rokov ( do 75-ky, aj keď je iba jeden žiadateľ) | 50% | |
 | bez limitu | 20 rokov (ak má žiadateľ do 59 rokov, maximálna splatnosť je do 70-tky a ak má nad 59 rokov tak do 65-ky) | 70% |
 | bez limitu | 30 rokov (do 65-ky, na výnimku sa dá aj do 70-ky) | 70% |
 | 160 000 € | 25 rokov (do 70-ky) | 75% |
*pri mladom žiadateľovi a staršom spolužiadateľovi sa dá splatnosť natiahnuť do dvojnásobku maximálnej splatnosti staršieho žiadateľa. Ak má napríklad hlavný žiadateľ 25 rokov a berie so sebou do hypotéky 55 ročného rodiča, maximálna splatnosť je dvojnásobok rozdielu jeho maximálnej splatnosti, ktorá je 13 rokov (pri 55 ročnom žiadateľovi je max. splatnosť do 68-ky, pričom rozdiel je 13 rokov). V tomto prípade by vedeli títo žiadatelia dostať hypotéku so splatnosťou na 26 rokov (13×2).
Kroky pre získanie americkej hypotéky
1. V prvom rade si prejdite základné podmienky získania americkej hypotéky. Potrebujete zistiť, aký príjem vám vedia jednotlivé banky akceptovať, akú maximálnu mesačnú splátku a celkovú výšku úverov máte k dispozícii a koľko percent z hodnoty nehnuteľnosti vám banky akceptujú v prospech americkej hypotéky.
2. Následne si budete musieť vyhotoviť znalecký posudok, na základe ktorého vám potom banka určí hodnotu nehnuteľnosti a vypočíta maximálnu výšku americkej hypotéky, ktorú vám vie poskytnúť. Môžete použiť aj starý znalecký posudok, no ten môže byť maximálne 1 až 3 roky starý (podľa banky).
3. Keď už máte vyhotovený znalecký posudok a vybranú banku, ktorá vám poskytne najlepšie podmienky, ostáva vám už iba nahodiť žiadosť o hypotéku v danej banke.
4. Po schválení žiadosti budete v banke podpisovať úverové a záložné zmluvy, prípadne aj otvárať bežný účet. Potom pôjdete na kataster podať návrh na vklad záložného práva v prospech danej banky a budete si musieť danú nehnuteľnosť poistiť kvôli vinkulácii.
5. Po doložení potvrdenia návrhu na vklad do katastra a potvrdení vinkulácie v danej poisťovni, kde máte nehnuteľnosť poistenú, sa podá žiadosť o čerpanie a banka vám následne do niekoľkých pracovných dní pošle peniaze na váš bežný účet.
Poplatky spojené s americkou hypotékou
Poplatky a náklady mimo banku:
Poplatok za návrh na vklad do katastra
To je poplatok za kolok na katastri pri zápise záložného práva nehnuteľnosti v prospech banky. Výška poplatku je 66 alebo 51 eur.
Cena vyhotovenia znaleckého posudku
Pri bytoch štandardne 150 až 250 eur a pri domoch od 200 do 300 eur.
Cena povinného poistenia nehnuteľnosti
Pri bytoch štandardne 100 až 200 eur a pri domoch od 150 do 350 eur ročne (záleží od hodnoty nehnuteľnosti).
Poplatky spojené priamo s bankou:
Banky | Poplatok za poskytnutie hypotéky | Mesačný poplatok za bežný účet |
| | 400€ (0€ pri developerskom projekte a hypotéke s energetickým certifikátom A0/A1) | 6€ (0€ pri platbe 250€ kartou za mesiac a nastavení 3 trvalých príkazov alebo inkás) |
| | 175€ | 7€ (0€ pri využití 3 bankových produktov) |
| | 250€ | 6€ (0€ pri kreditnom obrate 400€, 3 pravidelných platbách, 5 platbách kartou a zostatku hypotéky aspoň 20 000€) |
| | 0€ (2% z výšky hypotéky pri nedojednaní bežného účtu) | 6€ (0€ pri kreditnom obrate 500€, 1 využití Internet bankingu alebo Mobil bankingu a 3 bankových produktov) |
1% z objemu úveru | 4,9€ (0€ pri zostatku na účte aspoň 10 000€ + vrátenie 0,5% za každej platby kartou) | |
| | 0,9% z výšky hypotéky; min. 200€ a max. 1 000€ (0€ pri dojednaní poistenia úveru cez banku) | 4,9€ (bez možnosti zľavy; pri kreditnom zostatku 1 500€ mesačne je účet "TOP" za 0€, inak stojí 12€) |
| | 300€ (0€ pri energetickom certifikáte aspoň triedy A) | 5€ (0€ pri celomesačnom nevyužívaní účtu) |
| | 0€ | 0€ |
 | 0€ (vek do 35 rokov, vo veku 35 a vyššie 1,2% z cieľovej sumy) | 1,59€ (pri využití služby Moja PSS 1,49€ a pri vedení účtu v tarife U3 1,09€) |
Naše tipy a odporúčania k americkej hypotéke
Poctivo sa pripravte
Urobte si prepočty presných podmienok z každej banky, aby ste vedeli čo môžete čakať.
Zvážte riziká
Rizikami môžu byť napríklad nedostatočný príjem, zlý stav nehnuteľnosti, nevysporiadanie majetku, negatívna úverová história, zlá klientská história v danej inštitúcii a niektoré ďalšie.
Predčasne splácajte
Ak máte priestor aspoň niekoľko desiatok eur mesačne splácať alebo investovať na predčasné splatenie a nechcete hypotéku platiť až do dôchodku, odporúčame vám to zvážiť a začať čím skôr. Viac o možnostiach predčasného splatenia sme vám povedali v časti predčasné splatenie hypotéky.
Poraďte sa s nami
Ušetrite si zbytočné starosti s komplexným porovnávaním trhu a vybavovacím procesom. Sme tu pre vás aby sme vám v rýchlosti porovnali celý trh pre vašu situáciu a po vašom výbere banky zastrešili celý proces.
Potrebujete poradiť?
Ak máte otázky ohľadom americkej hypotéky, neváhajte sa na nás obrátiť. Radi vám poskytneme nezáväznú konzultáciu osobne alebo na diaľku.
Vaše najčastejšie otázky k americkej hypotéke
Americká pôžička je hypotéka bez dokladovania účelu alebo hypotéka “na čokoľvek” zabezpečená nehnuteľnosťou. Viete to prirovnať aj k spotrebnému úveru s rozdielom, že pri americkej hypotéke sa zakladá nehnuteľnosť a máte ju na dlhšie obdobie s lepším úrokom.
Áno, aj nie. Záleží to od banky, v ktorej by ste o americkú hypotéku žiadali. Slovenská sporiteľňa, Tatra banka, VÚB banka ani 365 banka si žiadne prirážky k úrokovej sadzbe neúčtujú. Prima banka americkú hypotéku neponúka vôbec. Unicredit má prirážku 0,5% k úrokovej sadzbe, ČSOB má prirážku 0,25% a v mBank sa to odvíja od zvolenej fixácie (prirážka od 0,05% do 0,25%).
Americkú hypotéku viete dostať na maximálne 30 rokov, avšak nie v každej banke. Veľa z bánk pri tomto type hypotéky limituje dobu splácania na 20 rokov. Ako to majú jednotlivé banky sme pre vás porovnali v tomto článku v sekcii “Americká hypotéka – porovnanie bánk”.
Pri americkej hypotéke vám banky vedia požičať 70 až 80 percent z hodnoty nehnuteľnosti. Konkrétne mBank a Tatra banka vedia požičať 75% a VÚB banka 80% z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. Ostatné banky vedia požičať len do 70% z hodnoty.
Hypotéka predstavuje dlhodobú záväznú zmluvu a jej splácanie môže byť spojené s rizikom. Výber vhodnej hypotéky závisí od individuálnych potrieb a finančnej situácie každého jednotlivca. Pred uzatvorením hypotéky zvážte všetky dostupné možnosti a poraďte sa s odborníkmi na financie.
