Fixácia hypotéky: Čo to je a ako si zvoliť správnu fixáciu úrokovej sadzby?
S aktuálnym rastom úrokov je horúca aj téma fixácie úrokovej sadzby. Poradíme, ako si vybrať správnu dĺžku fixácie na 3, 5 či 10 rokov a ako predpovedať ďalší vývoj úrokov. Spomenieme tiež refinancovanie, ktoré môže pomôcť získať lepší úrok.
Čo je fixácia hypotéky
Fixácia hypotéky alebo fixácia úrokovej sadzby znamená pevné stabilizovanie úroku na dané časové obdobie. Je to doba, kedy vám banka nezmení výšku úrokovej sadzby a všetky podmienky k jej prípadnej zmene sú uvedené v úverovej zmluve. Napríklad pri nesplácaní úveru vám môže banka úrok zvýšiť.
Fixácia úrokovej sadzby môže platiť od dátumu podpísania úverovej zmluvy alebo od čerpania úveru. Užitočné je to vedieť, keď žiadate o úver a plánujete čerpať peniaze až o napríklad 12 mesiacov. Overiť si to môžete v úverovej zmluve (ideálne ešte pred jej podpisom). Tento dátum je tiež smerodajný pri predčasnom splatení úveru bez poplatku.
V prípade hypotéky si môžete vybrať, na aké dlhé obdobie si chcete “zafixovať úrok” – najčastejšie na Slovensku sú využívané 3, 5, či 10 ročné fixácie hypotéky.
Prehľad dĺžky fixácie hypotéky podľa banky
Názov Banky | Dĺžka fixácie hypotéky v rokoch |
SLSP | 1 / 3 / 5 / 10 / 15 |
VÚB | 1 / 3 / 4 / 5 / 6 / 8 / 10 |
ČSOB | 1/ 3 / 4 / 5 / 10 / 15 / 20 |
Tatra | 1 / 2 / 3 / 5 / 7 / 10 |
Prima | 3 / 5 |
Unicredit | 3 / 4 / 5 / 7 / 10 |
365 | 1 / 3 / 5 / 10 |
mBank | 1/ 3 / 5 / 7 / 10 |
Aktualizované 23.03.2023
Ako zvoliť fixáciu pri hypotéke
Voľba fixácie hypotéky by mala vychádzať z 3 rovín – rovina maximálneho možného limitu, rovina osobnej preferencie a rovina dát . V nasledujúcich riadkoch sa budem snažiť objasniť tieto 3 roviny.
1. Rovina maximálneho limitu
Maximálny možný limit si môžeme predstaviť ako obmedzenie NBS. Zarábate 1000€ a vaša splátka môže tvoriť napríklad maximálne 500€ (je na to vzorec, volá sa DTSI). Niektorí ľudia si kvôli tomuto limitu nemôžu vybrať vyššiu fixáciu, pretože ich tento limit pustí napríklad len do 3 ročnej fixácie. Je to preto, že dlhšie fixácie so sebou prinášajú v drvivej väčšine prípadov aj vyšší úrok. Pre nich sú bohužiaľ dalšie 2 roviny irelevantné.
2. Rovina osobnej preferencie
Ak má človek dostatočný príjem, nasleduje osobná preferencia a dáta. Osobná preferencia zahŕňa to, ako vysoko som ochotný platiť splátku hypotéky, ak by moje splátky stúpli na konci fixácie.
Mám plat 1200€, teraz mám splátku 345€, no dokázal by som splácať aj 600€, pretože mám nízke náklady na život. Zoberiem si hypotéku s 5 ročnou fixáciou. Po 5-tich rokoch sa ale úroky rapídne zvýšili, pretože som si bral hypotéku, keď boli sadzby nízke. Moja splátka sa zvýšila z 345€ na 646€ (z 1,89% na 5%), zvýšenie o 300€. Keďže na základe osobnej preferencie a odhadu by som dokázal splácať aj 600€, po uskromnení tento skok v úroku pravdepodobne prežijem, prípadne urobím bonusovú splátku hypotéky a splátka mi klesne.
Osobná preferencia je o tom, či si viem predstaviť takéto zvýšenie nákladov o 3 roky, kedy moja fixácia uplynie. Splátka samozrejme nemusí stúpnuť o 300€ mesačne, no môže o 100, 150€, podľa situácie v ekonomike a výšky hypotekárneho úveru.
Ak mám dostatočné príjmy a relativne rozumné výdavky (ideálne s partnerom), nejaké zvýšenie pravdepodobne vieme zniesť.
Krátka fixácia preto môže byť výrazné riziko, ak si beriem hypotéku kedy sú nízke úrokové sadzby. Dlhšia fixácia mi dovoľuje pokojne spávať, pretože si môžem byť istý, že sa mi splátky nezmenia. Pri dlhšej fixácii úroku hypotéky ale platím o niečo viac.
3. Rovina dát
Priemerná hodnota úrokových sadzieb pre Slovensko v období 2005 – 2022 bola 3,78 percenta. Minimálny priemer bol 0,98 percenta v septembri 2021 a maximálny priemer 7,15 percenta v januári 2005.
Poďme sa teda spoločne zamyslieť, ako si vybrať fixáciu pri hypotéke na základe týchto dát. Posledné roky bol veľký hypotekárny boom kvôli nízkym úrokovým sadzbám. To znamená, že drvivá väčšina ľudí s hypotékami má dnes menší úrok ako je priemer 3,78%. Posledné 2 roky som si vedel zobrať hypotekárny úver alebo ho refinancovať s úrokom do 2% čo je výrazne pod historickým priemerom.
Úrokové sadzby sa každoročne menia, takže ak sa mi podarí zobrať si hypotéku s historickým podpriemerom, mal by som sa snažiť zobrať čo najdlhšiu fixáciu hypotekárneho úveru. Totiž šanca, že úrokové sadzby pôjdu nahor v priebehu mojej 30 ročnej hypotéky je takmer istá (lebo nižšie už ísť nemôžu).
Na základe (aj) tejto úvahy sa veľa ľuďom v roku 2021 a 2022 podarilo mať fixáciu na hypotéke s 10, 15 alebo 20 ročnou fixáciou so sadzbou do 2% alebo 2,5% (napr. klient má fixáciu hypotéky na 10 rokov s úrokom 0,99%). Títo ľudia boli veľmi rozumní, pretože historicky sú tieto sadzby nevídané. Práve preto by sme s nimi nemali počítať a brať ich za samozrejmosť.
Platí, že ak sú sadzby nízke, oplatí sa zobrať si dlhšiu fixáciu úrokovej sadzby a radšej zaplatiť o niekoľko eur mesačne viac.
Dĺžka fixácie hypotéky v roku 2023/2024
Najlepšia fixácia hypotéky bude pravdepodobne v týchto rokoch 5 alebo dokonca niekedy 10 ročná. Najbližšie 2-3 roky sa určite neočakáva, že by sa hypotekárny boom a nízke sadzby vrátili. Po 5tich rokoch môžu byť sadzby v akejkoľvek výške. V prípade že by boli vyššie ako sú dnes na 4%, tak sa vám môže oplatiť dlhšia fixácia. Keď chcete ísť na istotu, radšej choďte na dlhšiu fixáciu ako 5 ročnú.
Zoberme si situáciu 10 ročnej fixácie. Budete platiť cca o 0,30% až 0,70% viac za dlhšiu fixáciu. Ak sa ale sadzby znížia, v niektorých bankách môžete požiadať o prehodnotenie sadzby alebo môžete preniesť hypotéku do inej banky, ktorá preplatí poplatok za predčasné splatenie. Takéto prehodnotenie úrokovej sazdby vedia robiť veľké banky ako Slovenská sporiteľňa, Tatra, VUB, ČSOB a Unicredit. Primabanka a 365ka zatiaľ žiaľ nie, tam by mal človek možnosť len počkať do konca fixácie alebo zrefinancovať hypotéku.
V niektorých bankách vám môže ľahšie prejsť hypotéka s 10 ročnou fixáciou ako s 3 či 5 ročnou (resp. zo zákonných obmedzení to môže vyjsť pri 10 ročnej a pri 5 ročnej fixácií nie.). Dôvodom je to, ako sa môže vypočítavať podmienka DTSI pri hypotekárnych úveroch s aspoň 10 ročnou fixáciou. Pri dlhších fixáciach sa niekedy “simuluje” ako keby ste splácali s 5% sadzbou a pri kratších, ako keby ste mali 6% sadzbu. Pre puntičkárov: https://nbs.sk/financna-stabilita/nastroje-fs/dsti/ (viď. podrobnosti výpočtu, bod 3)
Niektorí ľudia, ktorí plánujú hypotéku tento rok sa budú musieť držať obmedzenia DTSI, čiže im hypotéka vyjde len tak tak a budú si musieť vybrať 3 ročnú fixáciu. Treba však myslieť na to a prepočítať si, či ju budú schopní splácať aj keby sa po konci fixácie úroky ešte zvýšili (dajme tomu zo 4,5% na 6%). Nikdy nevieme, aké budú sadzby o tri, päť, či desať rokov.
Koniec fixácie hypotéky
Na konci fixácie hypotéky vám banka oznámi novú úrokovú sadzbu a novú dĺžku fixácie. Výška novej úrokovej sadzby bude niekde okolo aktuálneho trhového priemeru. V čase písania tohto článku sú sadzby nad 4%. Banka vám môže ponúknuť vyššiu alebo nižšiu sadzbu oproti tej, ktorú by ponúkla novým klientom.
Podľa zákona vám musí banka minimálne 2 mesiace pred koncom aktuálnej fixácie zaslať informáciu o novej fixácií, úroku, zostatku úveru a podobne. Štandardne to banky robia skôr ako 2 mesiace pred koncom, takže máte dostatočný čas zvážiť nasledovný postup. Tým je buď možnosť refinancovať hypotéky bez poplatku vo vašej banke alebo pokračovanie s navrhnutými podmienkami vašej banky.
Podmnožinou pokračovania s úverom vo vašej aktuálnej banke je aj využiť predčasné splatenie hypotéky. V tomto prípade je bez poplatku a ak ho plánujete urobiť, je potrebné vopred kontaktovať banku, ktorá vám poskytne informácie kedy a ako ju spraviť. O predčasné splatenie môžete požiadať najneskôr 30 dní pred skončením fixácie. O všetkých možnostiach a poplatkoch sme napísali v článku o predčasnom splatení hypotéky.
Refinancovanie hypotéky počas fixácie
Na konci fixácie hypotéky sa môže stať, že vám banka ponúkne vyššiu úrokovú sadzbu, ako je trhový priemer. V niektorých bankách môže tiež zabrať zavolať na infolinku a pokúsiť sa zjednať nižšiu sadzbu, avšak nemusí to vždy fungovať.
Ak vám banka ponúkne vyššiu úrokovú sadzbu, môžete svoju hypotéku preniesť do inej banky bez poplatku za predčasné splatenie, ktorá je bežne vo výške niekoľko stoviek Eur.
Ak by ste chceli refinancovať ale ešte počas fixácie, povedzme v treťom roku päťročnej fixácie, vaša aktuálna banka si môže účtovať poplatok za predčasné splatenie. Kompletné podmienky refinancovania si viete prečítať v našom článku o refinancovaní hypotéky.
Vaše najčastejšie otázky k fixácii hypotéky
Fixácia hypotéky je doba, kedy vám banka nezmení výšku úrokovej sadzby. Všetky podmienky k jej prípadnej zmene sú uvedené v úverovej zmluve.
Slovákmi najobľúbenejšie sú 5 ročné fixácie. Počas nízkych úrokových sadzieb to boli 7 a 10 ročné fixácie.
Áno, možné to je, avšak aktuálna banka si bude zaň účtovať poplatok. Preto sa spravidla refinancuje do takej banky, ktorá tento poplatok uhradí za vás. Nie všetky banky však poplatok preplácajú.
Odporúčame poradiť sa s finančným sprostredkovateľom alebo si spraviť porovnanie, či nie je na trhu lepšia ponuka, akú vám dala vaša aktuálna banka.
Hypotéka predstavuje dlhodobú záväznú zmluvu a jej splácanie môže byť spojené s rizikom. Výber vhodnej hypotéky závisí od individuálnych potrieb a finančnej situácie každého jednotlivca. Pred uzatvorením hypotéky zvážte všetky dostupné možnosti a poraďte sa s odborníkmi na financie.
