Predschválenie hypotéky v roku 2023: Ako ušetriť tisícky eur
V tomto článku sa dozviete, ako funguje predschválená hypotéka. Pomocou nej môžete v roku 2023 a 2024 nadobudnúť nehnuteľnosť za nižšiu cenu.
Čo je znamená pojem predschválená hypotéka?
Predschválenie hypotéky je proces, ktorým banka zhodnotí finančnú situáciu a bonitu klienta. Výsledkom je predom schválený finančný limit na kúpu nehnuteľnosti.
Zvyčajne (nie vždy) tento proces prebieha “nahodením” klienta do systému banky, kde banka preverí registre a príjem klienta. Ak nie je klient zamietnutý v tomto bode, následne sa kompletná žiadosť o úver posiela na schvaľovanie ďalej do banky. Pri odoslaní kompletnej zložky klienta na “scoring” získa človek aj zápis v úverovom registri. Zápis v úverovom registri bude obsahovať informáciu o pozitívnom alebo negatívnom výsledku schválenia, výšku úveru a banku.
V praxi sa predschváliť hypotéka bez toho, aby ste mali zápis v úverovom registri nedá. Predísť zamietnutiu úveru a negatívnemu zápisu v registri viete tak, že oslovíte finančného poradcu, ktorý vám zanalyzuje váš úverový prípad.
V pravom slovazmysle neexistuje niečo také ako “prezistiť v banke, či dostane človek hypotéku na 100%, ale nebude mať zápis v úverovom registri”. Buď človek prejde schvaľovaním a má zápis v úverovom registri (pozitívny/negatívny), alebo ešte neprešiel schválením hypotéky.
Aký je rozdiel medzi predschválenou hypotékou a klasickou hypotékou?
Ľudia si niekedy mýlia predschválenú hypotéku s hypotékou na nešpecifikovanú nehnuteľnosť.
Z tohto dôvodu budem v článku používať pojem predschválená hypotéka ako synonymum s hypotékou na nešpecifikovanú nehnuteľnosť. Pretože predschváliť sa v podstate hypotéka nedá – buď ju máte schválenú alebo zamietnutú.
Pri hypotéke na nešpecifikovanú nehnuteľnosť vám banka najprv schváli hypotéku a podmienky a následne máte čas na nájdenie nehnuteľnosti. Doba na nájdenie nehnuteľnosti je podľa banky 6 až 12 mesiacov.
Pri klasickej hypotéke donesiete banke ešte pred schválením vybratú nehnuteľnosť v podobe znaleckého posudku a návrhu kúpnej zmluvy. Náklady na klasickú hypotéku teda nesú so sebou potenciálne riziko neschválenia úveru, predože ste ešte pred schválením hypotéky zaplatili rezervačný poplatok realitke a cenu znaleckého posudku. Ak vám hypotéku neschvália, tieto náklady sa vám nevrátia. Z tohto dôvodu je pri dnešných úrokoch dobré sa poradiť a predísť tak neschváleniu.
Aké sú výhody predschválenej hypotéky?
Človek, ktorý má schválenú hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť prešiel scoringom banky a má schválený limit hypotéky. Má od banky potvrdenie a časový priestor, v ktorom môže hľadať nehnuteľnosť.
Hlavnou výhodou je, že pri kúpe nehnuteľnosti máte väčšiu vyjednávaciu páku.
Predstavte si situáciu – predávate nehnuteľnosť, máte ju zavesenú na internete a chcete ju predať čo najskôr. Z ľudí, ktorí vám zavolali za posledný mesiac vám prišli len 2 ľudia na obhliadku. Viete, že ceny nehnuteľností klesajú, tak by ste sa jej radi zbavili čo najskôr. V kombinácií s rastúcimi úrokmi na hypotékach už kupujúcich viac nebude.
O vašu nehnuteľnosť prejavia seriózny záujem len dvaja ľudia. Prvý človek hypotéku ešte nemá schválenú. Mohli by ste s ním podpísať rezervačnú zmluvu na 30 dní a čakať, či mu schvália hypotéku.
Alebo by ste mohli podpísať rezervačnú zmluvu už s človekom, ktorý má už hypotéku predschválenú (hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť). V tom druhom prípade by ste sa vyhli riziku zbytočného predlžovania predaja vašej nehnuteľnosti, ak by kupujúcemu zamietli hypotéku.
V väčšine prípadov by ste si ako predávajúci vybrali kupujúceho, u ktorého máte istotu, že vám vie zaplatiť pri aktuálnej situácií čo najrýchlejšie. Ak by vám “horelo pod zadkom”, boli by ste ochotní kupujúcemu aj znížiť cenu.
Predávajúci bude podľa môjho názoru preferovať kupujúceho s predschválenou hypotékou, pretože to pre neho znamená rýchlejšiu a plynulejšiu transakciu.
Ako kúpiť nehnuteľnosť za nižšiu cenu (pomocou hypotéky na nešpecifikovanú nehnuteľnosť)
Ak zvažujete kúpu nehnuteľnosti, toto by ste určite mali zvážiť. Takto by som seriózne zvažoval kúpiť nehnuteľnosť v dnešnej dobe rastúcich úrokov, ak by som nebol tlačený časom.
V súčasnosti je trend rastúcich úrokov kvôli vysokej inflácií. To spôsobilo, že menej ľudí si kvôli limitom NBS môže dovoliť hypotéku a znížil sa tým celkový dopyt.
Z pohľadu predávajúceho by ste si skôr vybrali predať nehnuteľnosť človeku, u ktorého máte istotu, že po podpise rezervačnej zmluvy sa kúpa už nepretiahne.
Rastúce úroky spôsobili, že ceny nehnuteľností začali klesať. Nikto však nevie, do kedy budú nehnuteľnosti klesať (trh raz musí dosiahnuť rovnováhu). Cieľom nie je stať sa špekulantom, ale kúpiť čo najlepšie.
Dajme tomu, že chcem kúpiť dvojizbový byt. Byt stojí dnes 110,000€ (banka mi naň poskytne 80% financovanie, čiže 88,000€). Predschválim si hypotéku skrz hypo na nešpecifikovanú nehnuteľnosť a mám 6 až 12 mesiacov na nájdenie nehnuteľnosti. Počas najbližších 12 mesiacov je predpoklad, že pokles cien bude pokračovať. Každý týždeň si otvorím portál nehnutelnosti.sk a budem si zapisovať ceny inzerátov, ktoré by som chcel kúpiť (napr. do excelu).
Čas, ktorý mi banka dala, môžem využiť na to, aby som zjednával cenu na bytoch, ktoré by som potenciálne chcel kúpiť. Prvé mesiace môžem dokonca čakať, kým ceny ešte klesnú a začať s obhliadkami a procesom výberu neskôr. Zdôrazňujem, že cieľom nie je stať sa špekulantom, ale pokúsiť sa kúpiť svoju nehnuteľnosť čo najlacnejšie a ušetriť takto tisícky eur..
Ak by som dajme tomu za 6 mesiacov dokázal kúpiť nehnuteľnosť hoci aj o 5% lacnejšie, kúpil by som nehnuteľnosť za 104,500€. Ušetril by som 5,500€.
Pri 10% poklese by to bolo za 99,000€. Ušetril by som 11,000€.
Pri 17% poklese by to bolo za 91,300€. Ušetril by som 18,700€. Takýto pokles by musel nastať, aby sa indexu dostupnosti bývania vrátil na dlhodobý priemer, zdroj NBS prikladám nižšie v článku (naposledy upravené: jún 2023).
Pozrime na vyjadrenia Národnej banky Slovenska a ceny nehnuteľností.
Graf: Ceny nehnuteľností začali klesať. Zdroj: NBS
NBS predpoklad
Vyberám z textu: “Mesačné údaje zo začiatku roka 2023 naznačujú pokračujúci klesajúci trend cien bývania.” Návrat indexu dostupnosti bývania (HAI) na svoj dlhodobý priemer by si vyžadoval pokles cien o vyše 17%.”
Zvýšenie úrokov na hypotékach sa prejavil na poklesu dopytu, pravdepodobne potlačí cenu ďalej nadol.
Zdroj Grafu: NBS
Banky
V súčastnosti hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť ponúkajú 3 banky – ČSOB a Unicredit banka a Slovenská sporiteľňa (SLSP).
ČSOB
Po schválení hypotéky vám banka dá na nájdenie nehnuteľnosti 6 mesiacov. V prípade, že nehnuteľnosť nenájdete alebo sa rozhodnete odstúpiť od zmluvy, vám banka zaúčtuje poplatok 250€. Vo výnimočných prípadoch vám môže banka predĺžiť túto lehotu o dalšie 2 mesiace za poplatok 180€. Ak nedojde k nájdeniu nehnuteľnosti, banka si zaúčtuje poplatok 250€.
Ako dlho trvá schválenie hypotéky? V ČSOB trvá schválenie hypotéky zvyčajne do pár dní. Záležiac to od množstva dokumentácie a počte schvaľovaných žiadostí v danom čase, niekedy aj 24 hodín.
Fixácia začína platiť od podpisu úverových zmlúv, čo je malé mínus. Banka neakceptuje klientov s príjmom zo zahraničia a najlepší úrok získajú iba bonitnejší klienti s vysokým príjmom.
Unicredit
Unicredit vám dá až 12 mesiacov na nájdenie nehnuteľnosti. V prípade, že nehnuteľnosť nenájdete/nedoložíte, vám banka podľa podmienok zaúčtuje poplatok 500€.
Ako dlho trvá schválenie hypotéky? Schválenie hypotéky môže trvať pár dní až niekoľko týždňov, záležiac od počtu aktuálne schvaľovaných žiadostí. Banka zároveň akceptuje klientov aj s príjmom zo zahraničia, v mene EUR ale aj iných menách.
Najväčšou výhodou Unicredit banky je začiatok fixácie. Tá začína platiť až pri načerpaní úveru, čiže keď si nájdete nehnuteľnosť. Za dobu na nájdenie nehnuteľnosti (12 mesiacov) by som dal hodnotenie 10/10, dlhšie obdobie iné banky neponúkajú.
SLSP
Slovenská sporiteľňa má niečo, čo sa podobá na hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť, ale nepraktický proces skôr odrádza záujemcov.
Podmienkou v SLSP je založiť inú nehnuteľnosť predtým, ako sa kupuje nová nehnuteľnosť. Pozor, predtým ako sa ale načerpá úver, sa založená nehnuteľnosť dodatkom zmení na kupovanú nehnuteľnosť. Takže na to, aby ste si kúpili nehnuteľnosť, potrebujete 2 nehnuteľnosti.
Doba na nájdenie nehnuteľnosti je 6 mesiacov, predĺženie doby stojí 149€, plus možné je, že vám znova preveria príjem a registre, čo vnímam ako potenciálnu nevýhodu.
Príklad:
Založíte rodičovskú nehnuteľnosť (napr.), následne si vyberáte prvé bývanie X mesiacov a keď ho nájdete, záložné právo sa prehodí na vaše nové bývanie.
Z môjho pohľadu zbytočný medzikrok, v ktorom potrebujete založiť prvú nehnuteľnosť na začiatok, ktorú nahradíte neskôr a máte navyše náklady spojené so znaleckým posudkom. Preto sa SLSP až tak často pri kúpe nešpecifikovanej nehnuteľnosti zatiaľ nevyužíva.
Doba na nájdenie nehnuteľnosti je 6 mesiacov, predĺženie doby stojí 149€, plus možné je, že vám znova preveria príjem a registre, čo vnímam ako potenciálnu nevýhodu.
Kedy využiť predschválenú hypotéku / hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť?
- ak chcete mať garantované dnešné podmienky pri rastúcich sadzbách po dobu 6-12 mesiacov
- ak chcete využiť klesajúce ceny nehnuteľností a ušetriť tak na cene
- ak plánujete meniť zamestnanie alebo začať podnikať (príjem z TPP je ľahšie akceptovateľný bankami)
- ak chcete ušetriť ešte pár mesiacov viac peňazí, ale mať istotu, že hypotéku už máte vyriešenú
- ak chcete väčšiu “páku” pri kúpe
- ak sa vám v najbližších mesiacoch narodí dieťa (znamenalo by zníženie limitu výšky hypotéky)
- ak plánujete prírastok do rodiny a rozmýšľate nad kúpou nehnuteľnosti
Čo je hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť?
Hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť je hypotekárny úver, ktorý je poskytnutý na základe záruky nehnuteľnosti, ktorá však nie je presne špecifikovaná v čase poskytnutia úveru. Tento typ hypotéky sa využíva v prípade, keď klient chce získať hypotekárny úver a zabezpečiť si tak momentálne podmienky, ale ešte nevybral konkrétnu nehnuteľnosť, na ktorú by sa hypotéka vzťahovala.
Pri hypotéke na nešpecifikovanú nehnuteľnosť banka hodnotí bonitu klienta a schváli mu určitý finančný limit na základe jeho príjmov a schopnosti splácať úver. Následne klient môže hľadať nehnuteľnosť, ktorú by chcel kúpiť, a po jej nájdení informuje banku o danej nehnuteľnosti. Banka potom zhodnotí hodnotu tejto konkrétnej nehnuteľnosti a rozhodne, či ju akceptuje ako záruku pre hypotéku.
Hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť poskytuje klientovi istú flexibilitu pri výbere nehnuteľnosti, pretože nemusí mať vybranú nehnuteľnosť pred podaním žiadosti o hypotéku. Tento typ hypotéky môže byť výhodný pre tých, ktorí ešte presne nevedia, akú nehnuteľnosť si zakúpia, ale potrebujú predchádzajúce schválenie hypotekárneho úveru na základe svojej finančnej situácie.
Čo všetko preveruje banka pri schválení hypotéky?
Cieľ banky je predísť neplateniu dlhu. Preto najväčší problém pre banky je negatívny zápis v úverovom registri a neplatenie iných dlhov. Hlavný ukazovateľ schválenia hypotéky je príjem, jeho výška a povaha.
Do výpočtu vstupujú aj opatrenia NBS v podobe parametrov DTI a DTSI. Parametre NBS v jednoduchosti zabezpečujú, aby si človek nemohol zobrať úver, ktorý nebude vedieť splácať.
Parameter DTSI určuje maximálnu mesačnú splátku úverov, ktorú môžete mať. Z vášho čistého príjmu banka odráta životné minimá všetkých členov domácnosti daných žiadateľov, odpočíta povinnú rezervu 40% a následne uplatní stress test, čo je overenie schopnosti splácať úverové produkty po simulovanom zvýšení úrokovej sadzby o 2%.
Banka preveruje totožné parametre u všetkých žiadateľov o úver. Ide hlavne o príjem, úverový register, registre sociálky & zdravotky, zakladanú nehnuteľnosť, exekúcie. Aj jeden z týchto parametrov môže spôsobiť zamietnutie úveru.
Najčastejšie otázky
Schvaľovací proces banke trvá pár hodín až pár pracovných dní. Záleží to od množstva dokumnetácie a na počte schvaľovaných žiadostí v danom čase. Celý proces od konzultácie s odborníkom, porovnanie bánk, schvaľovanie v banke, až po načerpanie peňazí štandardne trvá do 30 dní.
Hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť. Očakáva sa totiž, že ceny nehnuteľností budú klesať (NBS). Kupujúci tým pádom vie mať schválenú hypotéku a striehnuť na lepšie ceny nehnuteľností.
Ľudia si častokrát mýlia predschválenú hypotéku s hypotékou na nešpecifikovanú nehnuteľnosť. Pri hypotéke na nešpecifikovanú nehnuteľnosť sa prvotne schváli hypotéka a následne kupujúci dostane čas na nájdenie nehnuteľnosti. Doba na nájdenie nehnuteľnosti je zhruba 6 až 12 mesiacov.
Pri hypotéke na nešpecifikovanú nehnuteľnosť sa prvotne schváli hypotéka a následne kupujúci dostane čas na nájdenie nehnuteľnosti. Doba na nájdenie nehnuteľnosti je zhruba 6 až 12 mesiacov.
Rastúce úroky spôsobili, že ceny nehnuteľností začali klesať. Predpokladá sa, že ceny budú v poklese nejaký čas pokračovať, takže jedna z možných stratégií je využiť hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť. Človek ňou získa čas na nájdenie nehnuteľnosti, priestor na zjednanie ceny a potenciálne ušetrí niekoľko tisíc eur.
Použité zdroje:
- Národná banka Slovenska
- Národná banka Slovenska – Ceny nehnuteľností pokračujú v miernom poklese
Hypotéka predstavuje dlhodobú záväznú zmluvu a jej splácanie môže byť spojené s rizikom. Výber vhodnej hypotéky závisí od individuálnych potrieb a finančnej situácie každého jednotlivca. Pred uzatvorením hypotéky zvážte všetky dostupné možnosti a poraďte sa s odborníkmi na financie.
