Hypotéka na pozemok

RelyonHypotékyHypotéka na pozemok
Hypotéka na pozemok

Často sa stáva, že si chcete postaviť dom ale ešte nemáte pozemok. Prvým krokom k vášmu vysnívanému domu je preto kúpa toho správneho pozemku. Všetko čo potrebujete vedieť, od podmienok na získanie hypotéky stavebný na pozemok, cez upozornenia na čo si dať pozor až po postup získania hypotéky na pozemok nájdete v tomto obsahu.

Základné podmienky získania hypotéky na pozemok

Na to aby ste získali hypotéku na pozemok je potrebné splniť tri základné podmienky podľa nariadení NBS:

1. Podmienka hypotéky na pozemok – DTI

Prvá z podmienok hovorí o tom, že vy ako žiadateľ, poprípade viacerí žiadatelia sa môžete zadĺžiť maximálne na 8-násobok vašeho čistého ročného príjmu. Pri vybavovaní hypotéky vám teda banka overí vaše príjmy a určí, na akú maximálnu výšku hypotéky máte nárok.

 

VÝNÍMKY pri DTI

 

V 5% prípadov vám niektoré banky vedia schváliť výnimku na vyšší limit ako 8-násobok vášho čistého ročného príjmu bez dodatočných podmienok. V ďalších 5% prípadov vám ju vedia schváliť ak máte do 35 rokov, priemerný príjem do 1,3-násobku priemerného príjmu na Slovensku za minulý kalendárny rok a ak vám postačuje limit 9-násobku ročného čistého príjmu.

2. Podmienka hypotéky na pozemok – DTSI

Druhá podmienka skúma, či ste schopný splácať jednotlivé záväzky bankových a nebankových inštitúcií. Z vášho príjmu sa odráta životné minimum, povinná rezerva vo výške 40% a splátky existujúcich úverov. Výsledná suma je maximálna možná výška splátky hypotéky pred započítaním stress testu. Stress test je simulované navýšenie sadzby, ktorú od banky dostanete o 2%. Robí sa to preto, aby sa overilo, či aj v prípade zvýšenia úrokov v budúcnosti budete stále schopný splácať úver.

 

VÝNIMKY pri DTSI

 

Pri parametri DTSI viete takisto požiadať banky o výnimku pri hypotéke na stavebný pozemok, avšak túto vedia udeliť iba na 5 % všetkých poskytnutých hypoték. Ak vám výnimka prejde, odráta sa vám z príjmu povinná rezerva iba 30 %.

3. Podmienka hypotéky na pozemok – LTV

Podmienka LTV vám určuje, do koľko percent z hodnoty nehnuteľnosti viete zobrať hypotéku. Aktuálne viete zobrať hypotéku do 90% z hodnoty nehnuteľnosti. 90%-né financovanie však prejde iba pri 1 z 5 hypoték, pričom štandardom je 80%-né financovanie.

Pri hypotéke na pozemok majú banky obmedzené limity a na tento účel poskytuje 90% financovanie iba banka UniCredit, aj to nie vždy. Nižšie sme pre vás porovnali všetky základné parametre, vrátane LTV.

Porovnanie bánk pri financovaní hypotéky na pozemok

Banky

Maximálne LTV

70-80%

60%

50% alebo 70% (podľa toho, či máte stavebné povolenie)

60-70% (podľa lokality pozemku)

60%

60-90% (podľa zázemia a účelu kúpy pozemku)

50%


80%

Dofinancovanie hypotéky na pozemok

Čo v prípade, že nemáte dostatok vlastných peňazí na dofinancovanie? Máte niekoľko možností ako túto situáciu vyriešiť:

Dozaloženie nehnuteľnosti

Najlacnejšou alternatívou pri dofinancovaní pozemku je dozaloženie inej nehnuteľnosti. Tým navýšite hodnotu zabezpečenia a banka vám tak bude vedieť poskytnúť 100% z kúpnej ceny pozemku.

Spotrebný úver na dofinancovanie

Spotrebný úver je najdrahšia možnosť dofinancovania, pretože jeho splatnosť je len 8 rokov. Nevýhodou je to, že maximálne si viete požičať 30 000€ v jednom spotrebnom úvere, čo vám uškodí pri potrebe dofinancovať vyššiu sumu. Z dlhodobého hľadiska však preplatíte na úrokoch menej kvôli kratšej splatnosti.

Úver stavebnej sporiteľne na dofinancovanie

Ak máte stavebné sporenie a máte nasporených aspoň 50% z potrebnej výšky úveru, máte nárok na stavebný úver.

V prípade, že stavebné sporenie nemáte alebo nemáte nasporených 40 až 60% z výšky úveru na dofinancovanie, viete čerpať medziúver.

Dofinancovanie cez stavebnú sporiteľňu je lacnejšie z hľadiska mesačnej splátky ako cez spotrebný úver v banke, pretože splatnosť viete natiahnuť maximálne na 20 až 30 rokov. Na druhú stranu medziúver a stavebný úver sú drahšie možnosti dofinancovania z hľadiska celkovej preplatenosti na úrokoch.

Na čo si dať pozor pri hypotéke na pozemok?

Pri výbere pozemku je päť kľúčových vecí, na ktoré si musíte dať pozor. Mali by ste si ich zistiť pred kúpou, aby vás pri vybavovaní hypotéky neprekvapili:

pozemok musí byť napojiteľný na inžinierske siete
musí byť zabezpečený prístup k pozemku (prístupová cesta vo vlastníctve obce/štátu, spoluvlastnícky podiel na prístupovej ceste či zriadenie práva prechodu k pozemku)
pozemok je na liste vlastníctva označený ako stavebný (respektíve na ňomv budúcnosti bude možné stavať)
pozemok nemá pre banku neprípustné vecné bremeno (ťarcha v prospech tretej osoby alebo exekútora)
pozemok musí spĺňať požiadavky na stavbu (šírka, dĺžka, svahovitosť a podobne)

Aký pozemok viete financovať hypotékou?

Financovať kúpu pozemku viete ak sa jedná o pozemok určený na výstavbu nehnuteľnosti (takže má stavebné povolenie alebo potvrdenie starostu obce, že pozemok slúži na výstavbu) alebo aj iný typ pozemku, v prípade že v územnom pláne obce je na danom pozemku plánovaná výstavba rodinných domov.

Na financovanie iného typu pozemku, na ktorom sa nedá stavať rodinný dom, by ste museli ručiť inou nehnuteľnosťou.

Kroky pre získanie hypotéky na pozemok

1. Najprv si prejdite tri základné podmienky bánk. Musíte zistiť akú výšku príjmu vám akceptujú, akú maximálnu výšku hypotéky na pozemok viete požiadať, aký máte limit na mesačnú splátku a koľko percent z kúpnej ceny, resp. hodnoty pozemku vám vedia banky požičať.

 

2. Pokiaľ ste si urobili prieskum jednotlivých bánk a podmienok, nasleduje vyhotovenie znaleckého posudku, na základe ktorého banka určí maximálnu výšku hypotéky na pozemok, ktorú vám bude vedieť poskytnúť.

 

3. Ďalším krokom je nahodenie žiadosti do banky, v ktorej vám kombinácia všetkých parametrov vyjde najlepšie. Spolu so žiadosťou prikladáte aj potrebné dokumenty – doklad totožnosti, znalecký posudok, kúpnu zmluvu, prípadne iné doklady, ktoré si od vás banka vyžiada.

 

4. Po schválení hypotéky na stavebný pozemok podpisujete v banke úverové a záložné zmluvy. Následne musíte podať návrh na vklad záložného práva v prospech banky na katastri a nehnuteľnosť si poistiť kvôli vinkulácii.

 

5. Po doložení všetkých potrebných dokumentov – potvrdenie vinkulácie, potvrdenie návrhu na vklad do katastra a podpísaná overená kúpna zmluva sa podáva žiadosť o čerpanie. Potom banka pošle predávajúcemu peniaze štandardne do pár pracovných dní.

Doklady, ktoré potrebujete pre vybavenie hypotéky na pozemok

doklad totožnosti
kúpna zmluva
znalecký posudok na pozemok
iné dodatočné doklady, ktoré si banka môže vyžiadať

V prípade, že by ste následne brali hypotéku na výstavbu domu, banky budú od vás naviac potrebovať:

stavebné povolenie
projektová dokumentácia
položkový rozpočet
geometrický plán

Poplatky spojené s hypotékou na pozemok

Tu sú poplatky a náklady, s ktorými sa stretnete alebo môžete stretnúť pri riešení hypotéky na pozemok:

Rezervačný poplatok

To je poplatok za rezerváciu pozemku, aby ho predávajúci nepredal nikomu inému do určenej lehoty. Jeho výška je štandardne 3 až 5 percent z kúpnej ceny, no nie je to pravidlo.

Poplatok za návrh na vklad do katastra

To je poplatok za kolok na katastri pri zápise záložného práva pozemku v prospech banku. Výška poplatku je 66 eur (alebo 33 eur, ak je riešený elektronicky).

Cena vyhotovenia znaleckého posudku

Pri pozemkoch je cena znaleckého posudku štandardne od 150 do 200 eur.

Poplatky spojené priamo s bankou:

Banky

Poplatok za poskytnutie hypotéky

Mesačný poplatok za bežný účet

300€

6€ (0€ pri platbe 250€ kartou za mesiac a nastavení 3 trvalých príkazov alebo inkás)

175€

(dá sa individuálne znížiť na 125€)

7€ (0€ pri využití 3 bankových produktov)

150€

(0 € pri doložení energetického certifikátu triedy A0 a lepšej)

6€ (0€ pri kreditnom obrate 400€, 3 pravidelných platbách, 5 platbách kartou a zostatku hypotéky aspoň 20 000€)

0€

(2% z výšky hypotéky pri nedojednaní bežného účtu)

6€ (0€ pri kreditnom obrate 500€, 1 využití Internet bankingu alebo Mobil bankingu a 3 bankových produktov)

0€

(1% z výšky hypotéky pri nevyužívaní debetnej karty)

4,9€ (0€ pri zostatku na účte aspoň 10 000€ + vrátenie 0,5% za každej platby kartou) 

0,9% z výšky hypotéky

(min. 200€ a max. 1 000€)

4,9€ (bez možnosti zľavy; pri kreditnom zostatku 1 500€ mesačne je účet "TOP" za 0€, inak stojí 12€)

300€

5€ (0€ pri celomesačnom nevyužívaní účtu)

0€

0€

Získate daňový bonus pre mladých aj v prípade hypotéky na pozemok?

Nie. Daňový bonus pre mladých na zaplatené úroky si viete nárokovať iba v prípade, ak sa jedná o účelovú hypotéku na bývanie. T.j. napríklad kúpa bytu, kúpa domu, výstavba domu či rekonštrukcia. Hypotéka na stavebný pozemok nie je účelovým úverom na bývanie.

Naše tipy a odporúčania k hypotéke na pozemok

Zistite si všetky informácie o pozemku, ktorý chcete kupovať

Nie každý pozemok je financovateľný hypotékou, preto predtým ako podpíšete rezervačnú zmluvu, resp. zaplatíte rezervačný poplatok si zistite, či sa daný pozemok dá financovať prostredníctvom hypotekárneho úveru.

Vyvarujte sa potenciálnym hrozbám

Dajte si pozor na potenciálne problémy, ktoré vznikajú pri hypotéke na pozemok. Najčastejšie to je problém s prístupovou cestou.

Myslite dopredu aj na výstavbu domu

Ak chcete stavať dom ale najprv idete kupovať pozemok, vždy je potrebné myslieť na to, že si musíte kúpiť pozemok v takej hodnote, aby vám vyšla hypotéka ešte aj na stavbu domu.

Americká hypo

Ak máte možnosť v prospech kúpy pozemku založiť inú nehnuteľnosť, napríklad byt alebo dom, urobte tak. Vyhnete sa drahému dofinancovaniu a nebudete musieť dokladovať banke celý proces kúpy. Pri americkej hypotéke založíte nehnuteľnosť, banka vám dá peniaze a o ďalšie sa nestará.

Obráťte sa na nás

Nepotrebujete si porovnávať celý trh, navštevovať banky a ani riešiť celú administratívu a vybavovačky sami na vlastnú päsť. Všetko vybavíme za vás a zároveň sa postaráme o to, aby ste sa nedopustili chyby a neskomplikovali si celý proces.

 

Potrebujete poradiť? Zanechajte nám správu

    Vaše najčastejšie otázky k hypotéke na pozemok

    Viem dostať hypotéku na pozemok, ak sa nachádza mimo obce?

    Áno, v prípade ak má obec územnoplánovaciu informáciu o tom, že daný pozemok bude v budúcnosti súčasťou intravilánu obce. V opačnom prípade ho viete kúpiť na hypotéku s tým, že založíte inú nehnuteľnosť.

    Môžem pri kúpe bytu alebo domu dozaložiť pozemok?

    Slovenská sporiteľňa

    Áno, ak banke predložíte, že na danom pozemku je možné stavať.

    Tatra banka

    Áno, ak banke predložíte, že na danom pozemku je možné stavať.

    ČSOB banka

    Áno, ak je daný pozemok stavebný. Ak na ňom však nechcete v blízkej budúcnosti stavať, budete musieť banke každé 3 roky predkladať list vlastníctva aby videla, že daný pozemok je stále stavebný.

    VÚB banka

    Nie, iba ak na ňom do 3 rokov začnete s výstavbou domu.

    Prima banka

    Áno, ak banke predložíte, že na danom pozemku je možné stavať.

    Unicredit bank

    Áno. Je však potrebné preukázať, že pozemok je spôsobilý na zastavanie (dá sa aj v prípade ornej pôdy či záhradného pozemku).

    365 banka

    Áno, ak banke predložíte, že na danom pozemku je možné stavať.

    mBank

    Áno, ak banke predložíte, že na danom pozemku je možné stavať.
    Ktorá banka mi dá najviac peňazí na kúpu pozemku?
    Percento financovania je veľmi závislé od lokality daného pozemku. Štandardne banky poskytujú 60 až 70% z hodnoty pozemku. Najväčšie percento vám vedia dať v mBanku, konkrétne 80% z hodnoty pozemku alebo v UniCredit banke, kde majú limity aj na 90%-né hypotéky na kúpu stavebného pozemku, musí byť však v dobrej lokalite.
    Mám nárok na daňový bonus pri hypotéke na pozemok?
    Nie, pretože daňový bonus pre mladých na zaplatené úroky si viete nárokovať iba v prípade, ak sa jedná o účelovú hypotéku na bývanie. T.j. napríklad kúpa bytu, kúpa domu, výstavba domu či rekonštrukcia. Hypotéka na stavebný pozemok nie je s účelom bývania.